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保障性租赁住房公募 REITs 运营分析与 2025 年展望

摘要

保障性租赁住房建设持续推进，截至 2024 年 9 月末，累计完成 82% 的规划目标，未来将为 REITs 发展提供丰富基础资产。住宅租金整体呈下跌趋势，2024 年重点城市租金同比下降 3-8%，尤其是北京降幅较大。保租房 REITs 展现较强的抗周期属性，整体出租率保持较高水平（90%-95%以上），现金分派率与国债收益率利差走阔，2024 年现金分派率为 3.98%-4.47%。二级市场表现优异，得益于稳定现金流和利率下行带来的估值提升。

一、行业概况

1. 保障房建设进度

• 全国累计筹集 721 万套，完成“十四五”目标 82%。
• 多地提前完成年度目标，如安徽、四川、杭州等省份。
• 保障房建设规模持续扩大，政策支持力度加大。

2. 租金价格变化

• 全国重点城市住宅租金普遍下跌，同比降幅 3.29%-5.92%。
• 北京、上海租金水平居前，但上海同比下降 8.25%，租金下调压力较大。

二、保租房 REITs 运营表现

1. 整体表现

• 6 只已发行 REITs 运营稳定，2024 年现金分派率保持在 3.98%-4.47%。
• 中金厦门安居 REIT 出租率最高，全年保持 99.71%；华夏北京保障房、红土深圳安居、中金厦门安居出租率均超过 95%。

2. 各项目表现

• 华夏北京保障房： 租金上调 7% 后出租率小幅下滑，显著影响收入。
• 红土深圳安居： 剔除不符合资质租户，出租率连续下降。
• 中金厦门安居： 出租率高、租金市场化，收入增长 3.16%。
• 其他 REITs： 出租率波动较大，受宏观经济和项目租金影响显著。

三、二级市场表现

• 全年公募 REITs 指数上涨 13.92%，保租房 REITs 表现优于其他类型。
• 中金厦门安居 REIT 涨幅最大，全年涨幅超 46%，高分红与稳定运营是核心因素。
• 投资者结构变化显著，机构占比提升至 97.35%，尤其是保险和原始权益人持续持有，资产配置倾向明显。

四、持有人分析

• 机构投资者占比高：机构持有比例超 97%，呈现资金长期化趋势。
• 主力机构包括： 原始权益人、保险、券商资管、私募基金。
• FVTOCI 计量方式：有利于长期资金持有，减少短期波动对财务报表影响，增强 REITs 长线吸引力。

五、展望 2025

1. 保障房建设将持续推进：

• 更多城市将成为 REITs 发行重点。
• 现有项目扩募计划落地，将进一步增加 REITs 供给。

2. 利率下行利好估值：

• 无风险利率下行推升 REITs 估值。
• 现金分派率和稳定收益仍将进一步提升其吸引力。

3. 抗周期价值凸显：

• 在经济波动环境下，保租房 REITs 体现出较高的风险抗性。
• 未来将成为投资者资产配置的重要选择。

总体总结

随着保障性租赁住房政策持续推进， REITs 市场仍将保持增长势头，2025 年资产质量与估值空间有望进一步提升，是抗周期、高分红配置型资产的优先选择。