20220727-上海证券-新规为保障性租赁住房REITs发行保驾护航_7页_571kb

保障性租赁住房REITs新规总结

核心内容

2022年7月15日，沪深交易所分别发布《保障性租赁住房REITs指引》，旨在规范保障性租赁住房基础设施证券投资基金（REITs）的发行和运营，为保障性租赁住房REITs的健康发展提供制度保障。该指引涵盖了发起人独立性、资金用途、信息披露和运营年限等方面，以确保REITs与房地产开发业务严格隔离，提升市场透明度，增强投资者信心。

主要观点

1. 划定“防火墙”：发起人独立性要求

• 保障性租赁住房REITs的发起人应为独立法人主体。
• 发起人不得参与商品住宅和商业地产开发业务。
• 需与房地产开发业务在资产、业务、财务、人员和机构等方面有效隔离，确保独立性。

2. 规范资金用途：闭环资金管理制度

• 回收资金应优先用于保障性租赁住房项目建设。
• 若无适用项目，方可用于其他基础设施补短板项目。
• 关联方涉及房地产开发业务的，需设立专项管理账户并签订资金监管协议，明确各方监督职责。

3. 提升透明度：加强信息披露

• 招募说明书需披露发起人独立性、回收资金用途及保障性租赁住房相关信息。
• 发起人需每季度末向交易所报告回收资金使用情况。
• 若需变更资金用途，需提交报告并由基金管理人确认后披露。

4. 放宽运营时间：灵活年限要求

• 基础设施项目运营时间原则上不低于3年。
• 若满足上市要求、市场预期、风险可控且能实现长期稳定收益，可适当放宽运营时间限制。

关键信息

保障性租赁住房REITs发展背景

• 我国保障性租赁住房政策历经27年不断完善，逐步形成制度体系。
• 2021年起，保障性租赁住房被正式纳入REITs试点项目名单，推动其市场化发展。

首单保障性租赁住房REITs即将上市

• 截至2022年7月15日，我国REITs市场运行良好，已有13只REITs上市，总规模约580亿元。
• 红土创新深圳安居人才保障性租赁住房REITs和中金厦门安居REITs已通过交易所审批，标志着我国首批保障性租赁住房REITs即将上市。

政策意义

• 新规有助于防止REITs与房地产开发业务混淆，避免违规融资和规避调控。
• 有利于盘活存量租赁房市场，解决居民住房问题，促进经济发展。

投资建议

• 投资价值：保障性租赁住房REITs具有稳定的租金收入和政策支持，具备长期配置价值。
• 海外市场参考：美国通过LIHTC法案鼓励REITs投资租赁住房，享受税收优惠后年化收益可达7.5%-8%。
• 国内前景：随着政策不断完善，保障性租赁住房REITs将成为REITs市场的重要组成部分，具有广阔的发展空间。

风险提示

• 宏观经济风险：经济下行可能影响租金收入的稳定性和及时性。
• 政策风险：具体政策细则尚需进一步研究和细化，执行效果可能不及预期。
• 其他风险：包括操作风险、市场波动风险、项目运营风险等。

分析师声明

• 本报告由郑嘉伟、廖旦撰写，具备证券投资咨询资格，独立、客观地出具，信息来源合规，不与具体推荐意见直接相关。

公司业务资格说明

• 上海证券研究所具备证券投资咨询业务资格。

投资评级体系

基准指数说明

• A股市场：沪深300指数
• 港股市场：恒生指数
• 美股市场：标普500或纳斯达克综合指数

免责声明

• 本报告仅供上海证券有限责任公司客户使用。
• 报告内容仅作参考，不构成私人咨询建议。
• 投资者应自行判断，谨慎决策，不以分析师意见取代个人分析。