20220529-天风证券-房地产行业研究周报_公募REITs再提速_保障性租赁住房破冰_20页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

本周房地产行业政策和市场动态呈现以下重点：

• 政策推动：国家层面推动保障性租赁住房REITs发行，旨在扩大公募REITs市场规模，引导资金形成有效投资。
• 市场表现：新房、二手房及土地市场成交均出现同比降幅，但部分城市有所改善。
• 投资建议：重点推荐优质房企及物管企业，强调行业beta与alpha的双重机会。
• 风险提示：行业信用风险、销售下行超预期、政策执行力度不足等风险仍需关注。

主要观点

1. 政策支持保障性租赁住房REITs发展

• 5月25日，国务院发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，强调推动基础设施REITs健康发展。
• 5月27日，证监会与发改委联合发布通知，明确保障性租赁住房REITs的发起主体、资金用途和参与方责任，防止资金违规流入商品住宅和商业地产。
• 保障性租赁住房有望成为第五类REITs资产类型，为房地产行业提供新的融资渠道。

2. 政策与市场动态

• 全国政策：

  • 国务院常务会议部署稳经济措施，包括留抵退税、小微贷款支持等。
  • 住建部、财政部、人民银行联合发布住房公积金阶段性支持政策，缓解疫情对购房者的压力。
  • 各地陆续出台政策支持刚性和改善性住房需求，优化公积金贷款政策，放宽购房条件。

• 地方政策：

  • 武汉、天津、大连、济南、青岛、厦门、珠海、深圳等城市推出多项调控政策，包括限购放宽、公积金贷款额度提升、购房补贴等。
  • 部分城市如湛江、义乌、黄山、宣城等推出购房补贴或贷款优惠，以刺激房地产市场。

3. 市场成交情况

• 新房市场：

  • 本周64城商品房成交面积为414万平，滚动12周同比增速为-47.02%，月度同比为-46.47%。
  • 分能级看，一线城市和二线城市降幅较大，三线及以下城市降幅收窄。
  • 部分城市如成都、南京、杭州等出现小幅回升。

• 二手房市场：

  • 本周成交146万平，月度同比为-31.15%，较上月改善7.29个百分点。

• 土地市场：

  • 本周成交建面1565万平，成交总额157亿元，滚动12周同比分别为-36.78%和-58.17%。
  • 全国平均溢价率2.18%，滚动12周同比-17.45个百分点。

4. 投资建议

• 行业beta：取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度。
• 行业alpha：在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复，以及围绕住房场景价值的长期挖掘。
• 推荐标的：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口
  • 优质成长：新城控股、旭辉控股集团
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务
  • 建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企

关键信息

• 公募REITs现状：截至2022年5月27日，我国已发行12支公募REITs，总发行规模为458亿元，占沪深两市总市值的0.06%。
• 保障性租赁住房REITs：中金厦门安居和红土创新深圳人才安居项目已正式申报，成为首批保障性租赁住房REITs项目。
• 市场趋势：新房市场成交降幅持续扩大，但部分城市出现改善迹象；二手房市场呈现回暖趋势；土地市场成交量和价格均出现下降。
• 政策导向：国家和地方政策以支持刚需和改善性住房需求为主，推动房地产市场平稳健康发展。

结论

本周房地产行业在政策层面迎来重要进展，保障性租赁住房REITs的推出为市场带来新的融资渠道和投资机会。然而，新房市场成交仍面临较大压力，需关注政策执行力度及市场复苏情况。投资建议关注优质房企和物管公司，把握政策结构性宽松带来的beta机会以及收并购带来的alpha机会。同时，行业风险依然存在，需警惕信用风险和销售下行超预期。