新世纪评级-2022年保障性租赁住房公募REITs市场运行情况-15页_813kb

保障性租赁住房公募REITs市场运行情况核心要点

• 政策背景

  • 国家多部门密集出台支持政策，明确将保障性租赁住房纳入公募REITs试点范围。
  • 从2020年至2023年，政策密集推进，涵盖住房保障体系、审批流程、税收优惠等。

• 行业环境

  • 大城市如北京、上海、深圳和厦门需求旺盛，政策支持力度大，地方保障性租赁住房计划持续推进。
  • 出租对象包括新市民、青年人等，供给与真实需求仍有较大缺口。

• 交易结构

  • 均采用“公募基金+资产支持证券”的双SPV结构，通过“股+债”模式实现权益与债权投资。
  • 折旧摊销不直接计入可供分配金额，交易结构主要为税收筹划和现金流优化。

• 运营表现

  • 已上市四单REITs的出租率均保持95%-99%区间，租金单价保持稳定，运营结果优于预测值。
  • 年净现金流分派率在42%-47%之间，显示运营效率和投资者回报潜力。

• 二级市场表现

  • 首日涨幅普遍在30%以上，市场热度较高，换手率相对活跃，但价格波动较大，区间振幅最大达40%。

• 展望

  • 供给端需求持续存在，未来发行主体多元化，政策支持力度继续加大，保障性租赁住房REITs将持续扩容并扩展至更多城市。