2017-华鑫-中南建设物业资产支持专项计划-计划说明书_154页_5mb

中南集团·中南建设物业资产支持专项计划总结

核心内容概述

华鑫-中南建设物业资产支持专项计划是由华鑫证券作为管理人，摩根士丹利华鑫证券作为财务顾问，以中南建设的物业费债权为基础资产发行的一种资产支持证券产品。该计划旨在通过基础资产产生的现金流作为第一还款来源，结合优先/次级分层、差额支付承诺等信用增级措施，为投资者提供稳定的收益。

主要观点

1. 产品结构：

   • 专项计划资产支持证券分为优先级和次级。
   • 优先级资产支持证券包括中南建设01至05，分别对应不同的到期日和募集规模。
   • 次级资产支持证券由中南建设全额认购，不得转让。

2. 信用增级机制：

   • 优先级资产支持证券获得AA+评级。
   • 差额支付承诺人（中南建设）提供差额支付承诺，保障优先级证券的兑付。

3. 现金流来源与管理：

   • 基础资产现金流来源于中南建设的物业费收入。
   • 基础资产需满足一定的合格标准，包括合法有效性、无重大违约、无法律纠纷等。
   • 基础资产的现金流划转、归集、分配均需按照既定流程执行，确保专项计划的正常运作。

4. 风险揭示：

   • 项目涉及多种风险，包括原始权益人破产、经营风险、现金流预测偏差、流动性风险、资金混同风险、差额支付承诺人信用风险、评级风险、管理风险等。
   • 投资者需自行承担投资风险，且管理人、托管人、资产服务机构等均需尽责服务，否则可能引发风险。

关键信息

一、专项计划基本信息

• 专项计划名称：华鑫-中南建设物业资产支持专项计划
• 设立目的：通过专项计划资产的运作，向资产支持证券持有人支付资产收益。
• 存续期间：自专项计划设立日起至专项计划终止日止。
• 合格投资者：符合《私募投资基金监督管理暂行办法》和《深圳证券交易所资产证券化业务指引》的合格投资者。

二、资产支持证券基本情况

• 资产支持证券总份数：5,500,000份
• 优先级资产支持证券总份数：5,000,000份
• 次级资产支持证券总份数：500,000份
• 优先级资产支持证券预期收益率：由《认购协议》约定，具体见表2-2
• 优先级资产支持证券预期到期日：2016年11月26日至2020年11月26日
• 次级资产支持证券预期到期日：2020年11月26日
• 资产支持证券兑付方式：按季支付预期收益，到期日前最后一年按季度等额摊还本金

三、相关方信息

四、基础资产与合格标准

• 基础资产：中南建设在专项计划设立日及后续替换日转让给管理人的物业费债权及其他相关权利。
• 合格标准：
  • 原始权益人与中南物业服务公司签署物业费债权转让协议；
  • 基础资产对应的物业合同合法有效；
  • 原始权益人和中南物业服务公司均无重大违约；
  • 基础资产未涉及诉讼、仲裁、执行、破产等程序；
  • 基础资产可合法有效转让，且无需委托人或其他第三方同意。

五、不合格基础资产替换机制

• 替换条件：若替换前年度综合收缴率低于86.53%，则需替换不合格基础资产。
• 替换流程：由资产服务机构根据管理人要求提供符合合格标准的新增基础资产进行替换。
• 替换后年度综合收缴率：需达到86.53%以上，若仍不足则由原始权益人单向增加资产。

六、现金流管理与分配

• 现金流划转日：资产服务机构将资金归集账户中的物业费收入划付至专项计划账户。
• 兑付日：为专项计划存续期间的特定日期，若发生违约事件则提前至违约发生日后第30个工作日。
• 分配顺序：优先级资产支持证券优先获得本金和收益分配，剩余资金分配给次级资产支持证券持有人。

七、重要日期定义

• R-n日：指R日之前的第n个工作日。
• R+n日：指R日之后的第n个工作日。
• 初始基准日：2015年11月1日。
• 专项计划设立日：指募集资金达到目标募集规模并划付至专项计划账户之日。
• 兑付日：为专项计划存续期间的特定日期，如遇节假日则顺延。

八、风险与防范措施

• 主要风险：
  • 原始权益人破产或经营风险；
  • 现金流预测偏差；
  • 资金混同风险；
  • 差额支付承诺人信用风险；
  • 评级风险；
  • 管理、托管、资产服务等操作风险；
  • 政策与法律风险、税收风险、不可抗力、技术风险、操作风险等。
• 防范措施：管理人、托管人、资产服务机构需尽责服务，确保专项计划正常运行，同时设置差额支付承诺机制，保障优先级证券的兑付。

九、信息披露

• 信息披露内容：包括年度资产管理报告、季度资产管理报告、托管报告、收益分配报告等。
• 披露方式：通过深交所网站、华鑫证券网站等公开披露。
• 披露频率：按季度和年度定期披露。

十、销售与发行

• 销售机构：华鑫证券有限责任公司。
• 销售方式：直销和簿记建档等方式。
• 发行期：从管理人启动认购之日开始，最长60个工作日，管理人可视情况延长或提前结束。
• 募集规模：优先级资产支持证券目标募集规模合计5.0亿元，次级资产支持证券目标募集规模0.5亿元，合计5.5亿元。

十一、专项计划终止与清算

• 终止情形：包括违约事件、专项计划目的无法实现、法律或法规变更等。
• 清算流程：管理人需成立清算组，对专项计划资产进行保管、清理、估价、变现和分配。
• 清算时间：在专项计划终止后30个工作日内完成。

结论

华鑫-中南建设物业资产支持专项计划是一个基于物业费债权的资产证券化产品，具有一定的信用增级措施，但投资者仍需注意多种潜在风险，如原始权益人经营状况、现金流预测偏差、流动性风险等。该计划的运作依赖于管理人、托管人、资产服务机构等多方的协作，需确保各环节的合规与高效。投资者应仔细阅读《计划说明书》和《风险揭示书》，了解产品特性、风险及收益情况，并在充分了解的基础上做出投资决策。