20161018-兴业证券-房地产行业投资策略_无往不复_精选优质地产公司_25页_962kb

报告摘要

房地产行业投资策略总结

核心内容

2016年房地产行业面临短期压力，但长期仍具增长潜力。行业整体呈现分化趋势，部分房企因政策调控、人民币贬值等因素短期承压，但稳健经营、差异化竞争和区域优势的房企有望跑赢市场。此外，随着城镇化进程推进，房地产存量市场机会显著增加，物业管理及增值服务将成为新的增长点。同时，沪港通及深港通为港股地产板块带来增量资金，吸引内地投资者关注。

主要观点

短期因素影响行业表现：调控政策导致成交量下降，人民币贬值对内房股造成汇兑损益压力，行业评级下调至中性，股价承压。
长期趋势积极：大型房企通过并购扩张，行业仍有增长空间，尤其在核心一、二线城市，具有土地储备优势的企业将受益。
港股地产板块吸引力增强：估值较低、派息稳定，对内地投资者具有吸引力，沪港通和深港通将推动资金流入。
存量市场潜力巨大：物业管理作为房地产存量市场的重要部分，正从基础服务向增值服务延伸，未来具备更多投资机会。
重点公司推荐：包括行业龙头、区域优势企业、高成长公司及物业管理平台。

关键信息

行业财务表现

2016年中期主要上市房企营业收入平均增速为 26.9%，毛利平均增速为 28.3%，核心净利润平均增速为 14.1%。
行业平均毛利率为 27.8%，与去年同期基本持平。
融资成本持续下降，从2014年的 7.0% 降至2016年中期的 5.7%。
房企净负债率整体可控，大型房企如中国海外、华润置地等净负债率较低，现金流稳定。

市场与政策

2016年1-8月商品房销售额同比增长 38.7%，销售面积增长 25.5%，但增速有所回落。
2016年10月起，21个城市密集出台限购限贷政策，进一步抑制房价上涨。
城镇化率从2004年的 41.76% 提升至2015年的 56.1%，未来仍有 20% 以上的增长空间。

重点推荐公司

公司名称	亮点
旭辉控股（0884.HK）	高成长，合约销售增速达 139%，土地储备充足，未来三年合约销售有望高速增长，成为“沪港通”标的，估值有 34% 上升空间，维持买入评级。
深圳控股（0604.HK）	聚焦深圳，业绩可见度高，合约销售同比增长 83.4%，土地储备主要位于深圳，未来有望进一步扩大，股息收益率超过 5%，维持买入评级。
中国金茂（0817.HK）	土地储备优质，位于一线城市及核心二线城市，土地一级开发贡献超额利润，预计2016-2018年核心净利润分别增长 32%、23.7% 和 21.6%，目标价为 3.46港元，有 41% 上升空间，维持买入评级。
福寿园（1448.HK）	短期业绩略低于预期，但创新业务如殡仪服务生前契约和环保火化机具备巨大发展空间，预计全年增长仍可期待，维持增持评级。
禹洲地产（1628.HK）	业绩稳健增长，合约销售同比增长 124.4%，土地储备充足，股息收益率超过 7%，为“深港通”潜在标的，建议强烈关注。
绿城服务（2869.HK）	中国领先的高端物业管理公司，管理面积达 3.2亿平米，三大业务板块相互驱动，计划进一步拓展社区O2O平台，建议关注。
彩生活（1778.HK）	管理面积最大，积极探索社区增值服务，已形成O2O生态圈雏形，具备先发优势和规模效应，建议关注。

风险提示

宏观经济放缓：房地产行业与宏观经济密切相关，增速放缓将影响整体行业表现。
政策不确定性：调控政策持续出台，可能影响市场成交量和房价走势。
人民币贬值：对持有美元债的房企产生汇兑损益压力。
行业集中度提升：小房企可能面临更大的竞争压力，市场集中度进一步提高。
外延式扩张风险：部分公司依赖并购发展，若收购不及预期或整合失败，可能影响业绩。

结论

尽管房地产行业面临短期压力，但长期来看，大型房企仍具备较强的增长潜力，尤其是具备稳健财务、优质土地储备和高成长性的企业。同时，港股地产板块因估值低、派息稳定，吸引内地投资者，特别是“沪港通”和“深港通”开通后。物业管理及社区增值服务作为房地产存量市场的重要组成部分，未来将带来新的投资机会。建议投资者关注行业龙头、区域优势企业及物业管理平台。

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