20161018-兴业证券-房地产行业投资策略：无往不复，精选优质地产公司_26页_1mb

房地产行业投资策略总结

核心内容

本报告分析了2016年房地产行业的中期表现，提出了中性投资评级，并针对短期不利因素和长期发展机会，提供了重点推荐的房地产公司。报告还涉及了房地产行业的发展趋势、政策影响、融资成本变化、估值情况及潜在的投资机会。

主要观点

• 短期不利因素：调控政策导致成交量下降，人民币贬值对内房股造成汇兑损益压力，行业评级下调至中性，短期股价承压。
• 长期发展机会：稳健经营、差异化竞争和区域优势房企将跑赢市场，房地产行业仍具较大发展空间，大型房企通过并购实现增长，该趋势将加速。
• 港股市场机会：沪港通及深港通为港股地产板块带来增量资金，港股地产股估值较低且有派息保证，吸引内地投资者。
• 存量市场潜力：物业管理及社区增值服务市场发展迅速，未来将有更多投资机会，建议关注具有规模和品牌优势的公司。

关键信息

行业表现

• 2016年中期，主要上市房企营业收入平均增速为26.9%，毛利平均增速为28.3%，核心净利润平均增速为14.1%。
• 2016年1-8月，商品房销售额同比增长38.7%，销售面积增长25.5%，但增速有所回落。
• 房地产待售面积持续下降，但销售增速仍受政策影响。

融资与负债

• 行业平均融资成本从2014年的7.0%降至2016年中期的5.7%，主要房企通过发行人民币债降低成本。
• 房企净负债率普遍下降，大型房企如中国海外发展、华润置地持有大量现金，杠杆控制良好。

估值与投资

• 房企平均PE为8.8，PB为0.9，整体估值较低，但部分公司如深圳控股、禹洲地产、福寿园、绿城服务等表现突出。
• 内地投资者通过沪港通大量买入融创中国、绿城中国等，预计深港通将带来更多资金流入。

重点推荐公司

旭辉控股（0884.HK）

• 合约销售额增长139%，完成目标94.3%。
• 土地储备充足，集中在潜力二线城市，融资成本低。
• 未来3年合约销售有望持续增长，12个月目标价2.89港元，较现价有34%上升空间，维持买入评级。

深圳控股（0604.HK）

• 合约销售额增长83.4%，深圳市场表现强劲。
• 土地储备优质，主要集中于深圳，未来将进一步扩大。
• 持有现金充裕，净负债率较低，12个月目标价4.96港元，较现价有30%上升空间，维持买入评级。

中国金茂（0817.HK）

• 土地储备优质，主要集中在一线及核心二线城市。
• 土地一级开发带来超额利润，预计2017-2018年土地出让金额分别达107和124亿元。
• 融资成本大幅降低，12个月目标价3.46港元，较现价有41%上升空间，维持买入评级。

福寿园（1448.HK）

• 中期业绩略低于预期，但全年增长仍具信心。
• 拓展殡仪服务生前契约，环保火化机即将投入市场。
• 12个月目标价7.47港元，较现价有43%上升空间，维持增持评级。

禹洲地产（1628.HK）

• 中期业绩稳健增长，合约销售同比增长124.4%。
• 土地储备充足，集中在厦门、合肥、南京等城市。
• 融资成本降低，股息收益率超过7%，建议强烈关注。

绿城服务（2869.HK）

• 物业管理面积达9100万平米，管理小区数量近2000个。
• 三大业务板块相互驱动，公司计划利用IPO资金进行并购和开发。
• 12个月目标价未明确，但建议关注其增长潜力。

彩生活（1778.HK）

• 管理面积达3.2亿平米，为全国最大物业管理公司。
• 积极探索社区O2O业务，打造社区服务生态圈。
• 建议关注其业务拓展和增值服务潜力。

风险提示

• 宏观经济风险：增速放缓可能影响房地产行业整体表现。
• 政策风险：调控政策可能进一步压制销售，影响行业格局。
• 汇率风险：人民币持续贬值对持有美元债的房企造成汇兑损益压力。
• 业务风险：部分公司可能面临外延式增长不及预期、新业务受阻等风险。

投资建议

• 推荐公司：旭辉控股、深圳控股、中国金茂、福寿园、禹洲地产、绿城服务、彩生活。
• 投资策略：关注行业龙头、区域优势房企及具备增长潜力的物业及增值服务公司。
• 投资评级：买入、增持、中性。

结论

尽管短期面临政策调控和汇率压力，但房地产行业仍具备长期增长潜力。建议投资者关注具备稳健经营、优质土地储备及高成长性的房企，同时留意港股市场的投资机会。