20220414-东吴证券-房地产行业跟踪周报_政策力度进一步加强_板块行情有望持续_16页_1mb

房地产行业跟踪周报总结

核心内容

2022年4月6日至4月8日期间，房地产行业在政策支持下表现出一定的韧性，板块整体上涨1.64%，显著跑赢沪深300（-1.06%）和万得全A（-1.74%）指数，显示出市场对房地产板块的乐观预期。随着政策力度进一步加强，房地产行业基本面与高频数据整体呈现下行趋势，但政策支持为行业带来新的发展契机。

主要观点

• 政策支持加强：3月以来，房地产政策放松力度加大，从降利率、放宽公积金逐步转向放松限购限售。重庆等地率先出台支持新市民购房的政策，包括差别化信贷、住房储蓄业务等，表明政府稳楼市的决心。
• 行业基本面：新房与二手房成交面积均出现明显下滑，库存增加，去化周期延长，反映出市场整体疲软。但部分城市如重庆，商品住宅去化周期较短，显示政策支持可能对市场有积极作用。
• 融资情况：房地产企业信用债和信托发行规模有所下滑，但政策支持可能逐步推动融资环境改善，尤其是保障性租赁住房项目，成为融资重点。
• 行业动态：部分房企积极布局租赁住宅业务，具备一定的资管能力。物管行业出现业绩回暖迹象，未来可能成为房地产行业的重要增长点。
• 投资建议：建议关注在租赁住宅领域已先发布局且高信用的头部房企，如保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口、中国海外发展，以及房地产后周期物管公司，如保利物业、招商积余、旭辉永升服务。

关键信息

房地产基本面与高频数据

• 新房市场：

  • 本周60城新房成交面积230.5万平，环比-43.2%，同比-65.1%。
  • 2022年累计销售5216.2万平，同比-44.8%。
  • 本周4月1日-4月8日累计成交276.4万平，同比-63.9%。
  • 60城新房成交套数2.3万套，环比-40.2%，同比-61.6%。
  • 2022年累计成交47.6万套，同比-44.9%。
  • 本周4月1日-4月8日累计成交2.7万套，同比+60.6%。

• 二手房市场：

  • 本周20城二手房成交面积85.0万平，环比-25.1%，同比-50.1%。
  • 2022年累计成交1389.3万平，同比-43.2%。
  • 本周4月1日-4月8日累计成交104.9万平，同比-46.3%。
  • 20城二手房成交套数8637套，环比-30.2%，同比-51.2%。
  • 本周4月1日-4月8日累计成交1.1万套，同比-47.6%。

• 库存与去化周期：

  • 16城新房累计库存环比+12.5%，同比+3.3%。
  • 去化周期为16.0个月，环比上升2.5个月，同比上升7.1个月。
  • 一线城市去化周期13.1个月，二线城市16.8个月，三四线城市28.8个月。

• 土地市场：

  • 本周百城土地供应数量为32宗，环比-92.9%，同比-95.5%。
  • 供应土地建筑面积为271万平方米，环比-91.7%，同比-95.8%。
  • 土地成交建筑面积128万方，环比-92.6%，同比-95.5%。
  • 成交楼面价653元/平，环比-73.0%，同比-59.8%。
  • 土地溢价率3.07%，同比-12.8pct。

• 融资情况：

  • 本周房地产企业发行信用债3支，合计18.8亿元，环比-75.6%，同比-83.6%。
  • 2022年至今累计发行信用债138支，合计1134.9亿元，同比-43.2%。
  • 本周房地产类集合信托发行5个，金额合计2.4亿元，环比-75.9%，同比-83.8%。
  • 2022年至今累计发行信托216个，金额合计118.0亿元，同比-79.4%。

重点政策

• 中央政策：央行发布金融稳定法征求意见稿，提出建立金融稳定保障基金。
• 地方政策：重庆出台《金融支持新市民安居乐业实施细则》，支持新市民购房信贷需求，发展住房储蓄业务，推动保障性住房建设。
• 其他政策：广州部分银行重启接力贷，但随后被叫停；海口市优先储备存量建设用地；丽水市提高首套房公积金贷款额度。

行业和公司动态

• 公司公告：
  • 招商蛇口与长城资产、佳兆业集团签署战略合作协议。
  • 万科A回购A股股份，金额不超过25亿元。
  • 金地集团3月签约面积80.4万平方米，签约金额209.3亿元，同比分别下降36.75%和22.54%。
  • 保利发展3月实现销售金额384.2亿元，同比-21.9%。
  • 中国海外发展3月销售金额226.6亿元，同比-41.6%。
  • 华发股份发布2021年年报，营业收入512.5亿元，同比+0.5%，归母净利润31.9亿元，同比+10.1%。

本周行情回顾

• 房地产板块（SW）本周涨幅为+1.64%，跑赢沪深300和万得全A指数。
• 涨跌幅前五的个股包括新华联、南山控股、中国武夷、中华企业、蓝光发展。
• 涨跌幅后五的个股包括广宇发展、三湘印象、信达地产、阳光股份、海泰发展。

风险提示

• 房地产调控政策放宽不及预期或超预期。
• 房地产税试点征收范围、力度超预期。
• 行业下行持续，销售不及预期。
• 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。
• 疫情反复、发展超预期。

投资建议

• 关注头部房企：在租赁住宅领域已先发布局且高信用的房企，如保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口、中国海外发展。
• 关注物管公司：房地产后周期物管公司，如保利物业、招商积余、旭辉永升服务。

附录

• 免责声明：本报告仅供东吴证券客户使用，不构成投资建议，不保证信息的准确性和完整性。

• 投资评级标准：

  • 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在15%以上。
  • 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于5%与15%之间。
  • 中性：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-5%与5%之间。
  • 减持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-15%与-5%之间。
  • 卖出：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在-15%以下。

• 行业投资评级：

  • 增持：预期未来6个月内行业指数相对强于大盘5%以上。
  • 中性：预期未来6个月内行业指数相对大盘-5%与5%之间。
  • 减持：预期未来6个月内行业指数相对弱于大盘5%以上。