房地产行业：市场复苏力度较大，信贷支持进一步加强-20200517-广发证券-37页_1mb
报告摘要
房地产行业总结
核心内容
2020年4月，房地产行业在政策支持和市场复苏背景下展现出较强的恢复态势，尤其在信贷支持、土地市场和开发投资方面表现突出。同时，各线城市销售和推盘情况均有所改善，但销售回款仍需进一步观察。
主要观点
政策环境综述
- 逆周期调节力度加大：中央和地方出台多项政策以对冲疫情对房地产行业的影响，包括提高赤字率、定向降准、LPR下调、提前下达专项债券额度等。
- LPR大幅下调：4月20日，5年期LPR下降10BP至4.65%，为LPR改革以来最大降幅，货币政策更加灵活适度，支持实体经济恢复。
- 专项债提前下达：财政部提前下达1万亿元地方专项债券额度，力争5月底完成发行，以促进经济复苏。
- 地方政策放松：多地出台人才补贴、落户放宽、限售和首付比例下调等政策，但部分政策随后撤回或修改，反映政策执行的不确定性。
成交市场综述
- 成交恢复较好：4月全国商品房成交面积同比下降2.1%，但恢复情况较好，尤其东部地区。累计同比跌幅较1-3月收窄。
- 推盘力度加大：4月房企推盘环比上涨144%，同比上涨17%，5月前14天重点13城推盘环比上涨135%，同比上涨28%，推盘竞争加剧。
- 库存与去化：全国商品房库存面积环比上升2.7%，去化周期上行至26.1个月。住宅库存去化周期分别为16.5、14.1、13.6个月，整体库存有所上升。
土地市场综述
- 土地市场热度回升：4月土地出让金同比增长27%，带动前4月累计出让金同比转正（+4.1%）。
- 量价齐升：一线城市土地成交面积和楼面价大幅增长，带动出让金增长209.5%。二线城市和三四线城市也呈现量价回升趋势。
- 流拍率下降：整体流拍率下滑至历史低位，显示土地市场热度上升。
开发投资综述
- 投资恢复较快：4月房地产开发投资额同比增长7.0%，恢复情况较好。
- 新开工降幅收窄：4月新开工面积同比下降1.3%，较1-3月降幅收窄，反映房企补货意愿增强。
资金环境综述
- 资金改善：房企到位资金同比下滑0.6%，但开发贷同比增长10.6%，自筹资金增长5.9%，信贷支持显著。
- 房贷利率下滑：首套、二套房贷利率环比下降3BP，按揭贷改善空间进一步加大。
- 销售回款压力：订金及预收款同比下滑10.1%，个人按揭贷下滑0.5%，销售回款仍需关注。
关键信息
重点公司推荐
- A股龙头：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口、中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展、新湖中宝。
- H股龙头：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团。
- 子领域：中国国贸、新湖中宝。
估值与财务分析
| 股票简称 | 股票代码 | 货币 | 最新收盘价 | 最近报告日期 | 评级 | 合理价值(元/股) | EPS(元) | PE(x) | EV/EBITDA(x) | ROE(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 万科A | 000002.SZ | 人民币 | 25.49 | 2020/03/19 | 买入 | 35.71 | 3.97 | 6.42 | 5.56 | 20.4% |
| 保利地产 | 600048.SH | 人民币 | 15.26 | 2020/04/17 | 买入 | 20.90 | 2.59 | 5.89 | 5.00 | 16.5% |
| 招商蛇口 | 001979.SZ | 人民币 | 16.38 | 2020/04/22 | 买入 | 23.78 | 2.16 | 7.58 | 7.19 | 14.4% |
| 新城控股 | 601155.SH | 人民币 | 31.43 | 2020/04/02 | 买入 | 46.08 | 7.07 | 4.45 | 3.60 | 26.4% |
| 华发股份 | 600325.SH | 人民币 | 6.65 | 2019/10/29 | 买入 | 10.50 | 1.90 | 3.50 | 2.76 | 21.3% |
| 融创中国 | 01918.HK | 港币 | 33.05 | 2019/12/06 | 买入 | 55.30 | 6.64 | 4.55 | 4.00 | 26.5% |
风险提示
- 政策调控力度进一步加大
- 按揭贷利率持续上行
- 行业库存抬升快于预期
- 行业基本面超预期下行
- 房地产税立法推进超预期
相关研究
- 房地产2019年报及2020年：2020-05-05
- 一季报综述：稳定应对变局，努力寻求突破
- 土地市场升温，销售压力依然存在：2020-05-03
- 按揭持续改善，行业复苏放缓：2020-04-26
图表索引
- 图1：LPR与贷款基准利率走势
- 图2：历年新增专项债额度及2020年发行情况
- 图3：2020年4月重要中央政策一览
- 图4：2020年4月重要地方政策一览
- 图5：2000-2020M4商品房年度累计销售面积及增速
- 图6：2003-2020M4住宅年度累计销售面积及增速
- 图7：2000-2020M4商品房年度累计销售金额及增速
- 图8：2003-2020M4住宅年度累计销售金额及增速
- 图9：商品房单月销售额与销售面积同比
- 图10：住宅单月销售额与销售面积同比
- 图11：住宅月度成交均价同比增速对比
- 图12：统计局70大中城市新房和二手房价格指数同比
- 图13：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速
- 图14：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速
- 图15：全国26城市商品房库存面积及去化周期
- 图16：全国30城市住宅库存面积及去化周期
- 图17：26城商品房批售比
- 图18：30城商品住宅批售比
- 图19：14个重点城市二手房销售面积及同比
- 图20：中原二手房指数
- 图21：商品房销售面积累计同比增速对比
- 图22：各线城市商品房成交面积同比
- 图23：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
- 图24：二线城市商品房及住宅推盘面积
- 图25：三四线城市商品房及住宅推盘面积
- 图26：4大一线住宅库存及去化周期
- 图27：16个二线城市住宅库存及去化周期
- 图28：10个三四线住宅库存及去化周期
- 图29：各线城市房价环比情况
- 图30：20个一二线城市商品住宅可售面积
- 图31：9个三四线城市商品住宅可售面积
- 图32：20个一二线城市商品住宅可售面积
- 图33：9个三四线城市商品住宅可售面积
- 图34：300城市土地整体供给情况
- 图35：一线城市土地整体供给情况
- 图36：二线城市土地整体供给情况
- 图37：三四线城市土地整体供给情况
- 图38：300城市土地整体成交情况
- 图39：一线城市土地整体成交情况
- 图40：二线城市土地整体成交情况
- 图41：三四线城市土地整体成交情况
- 图42：300城市住宅用地供给情况
- 图43：一线城市住宅用地供给情况
- 图44：二线城市住宅用地供给情况
- 图45：三四线城市住宅用地供给情况
- 图46：300城市住宅用地成交情况
- 图47：一线城市住宅用地成交情况
- 图48：二线城市住宅用地成交情况
- 图49：三四线城市住宅用地成交情况
- 图50：300城市住宅用地供需规划建面
- 图51：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
- 图52：300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比
- 图53：300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比
- 图54：300城住宅用地流拍率
- 图55：全国新开工面积规模及增速
- 图56：全国新开工面积规模及增速（月度）
- 图57：商品房新开工与施工面积关系图
- 图58：商品房新开工及竣工面积增速对比
- 图59：住宅销售与新开工面积关系
- 图60：住宅中期库存规模及去化周期
- 图61：商品房累计及当期净停工面积
- 图62：房地产开发投资规模及增速
- 图63：全国房地产开发投资规模及增速（月度）
- 图64：住宅开发投资规模及增速
- 图65：全国住宅开发投资规模及增速（月度）
- 图66：房地产开发企业到位资金
- 图67：房地产开发企业资金来源分类占比
- 图68：房企开发贷及自筹资金累计同比增速
- 图69：房企定金预收款及按揭贷累计同比增速
- 图70：35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣
- 图71：35重点城市二套房贷款平均利率和平均折扣
- 图72：3、4月一线城市首套房利率情况
- 图73：3、4月二线城市首套房利率情况
- 图74：重点城市4月份首套房贷利率
表格索引
- 表1：4月逆周期调节政策一览
- 表2：4月疫情期间的补贴
- 表3：4月四限放松政策表
- 表4：4月落户放松政策一览
- 表5：差异化贷款利率执行
- 表6：跟踪城市房地产成交面积信息表
- 表7：2020年4月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览
- 表8：全国土地出让金TOP10（2020年4月）
- 表9：一线和二线城市土地市场情况（2020年4月）
- 表10：4月份全国十大首套房贷利率最低城市
- 表11：4月份全国十大首套房贷利率最高城市
- 表12：2020年1-4月份房地产行业运营数据一览
展开完整摘要
试读结束，高清完整版pdf/doc/ppt,请点下载
