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房贷利率进一步下降，保障性租赁住房再获政策支持

核心内容

2022年9月，房地产市场面临销售低迷和政策支持的双重影响。全国重点城市新房销售面积累计同比下降36%，环比下降13%。其中，一线城市销售表现相对较好，同比下降2%，环比增长4%；二线城市整体下行幅度最大，部分城市如成都、宁波跌幅显著；三四线城市整体下行，但城市间分化明显。二手房成交表现强于新房，11城二手房成交面积累计同比下降11%，环比下降33%。

主要观点

• 房贷利率下降：8月22日，央行下调5年期以上LPR15个基点至4.3%，带动首套和二套房贷利率下限降至4.1%和4.9%，达到2019年以来新低。2022年8月，全国首套房贷款平均利率为4.39%，环比下降3BP；二套房贷款平均利率为5.10%，环比下降1BP。
• 房企融资压力缓解：2022年8月房企非银融资总规模为632亿元，同比下降46.9%，环比下降28.2%。信用债发行规模下降，8月降至281亿元，同比下降43%。海外债发行陷入困难，8月无新增海外债发行。9-12月信用债和海外债到期规模分别为1792亿元和1100亿元，月均总到期规模约723亿元，8月后债务到期规模下降，偿债压力有所缓解。
• 保障性租赁住房政策支持加强：近期多城市出台政策支持保障性租赁住房发展。北京提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套；深圳计划建设筹集公共住房4万套，其中保障性租赁住房3.4万套；此外，江西吉安、杭州、福州等地也推出相关政策，鼓励保障性租赁住房建设与政策支持。
• 投资建议：当前房地产板块估值处于低位，建议适当增配。重点关注开发企业如保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股等；物管企业如碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。
• 风险提示：销售恢复不及预期、政策放松不及预期、行业流动性风险。

关键信息

房地产市场表现

• 全国重点城市新房销售：9月累计销售面积同比下降36%，环比下降13%。
• 一线城市表现：北京环比增长42%，上海同比和环比分别增长13%和10%。
• 二线城市表现：成都、宁波跌幅较大，温州同比小幅上涨。
• 三四线城市表现：整体下行，城市间分化明显。

房贷利率变化

• LPR下调：8月22日，央行下调5年期以上LPR15个基点至4.3%，带动房贷利率下限降至4.1%和4.9%。
• 房贷利率：8月首套房贷款平均利率4.39%，环比下降3BP；二套房贷款平均利率5.10%，环比下降1BP。
• 执行利率下限：30余个城市开始执行房贷利率下限水平。

房企融资情况

• 非银融资：8月总规模632亿元，同比下降46.9%，环比下降28.2%。
• 信用债发行：8月降至281亿元，同比下降43%。
• 海外债发行：8月无新增发行。
• 债务到期压力：9-12月信用债和海外债到期规模分别为1792亿元和1100亿元，月均约723亿元，8月后有所缓解。

保障性租赁住房政策

• 北京：提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套。
• 深圳：计划建设筹集公共住房4万套，其中保障性租赁住房3.4万套。
• 其他城市：江西吉安、杭州、福州等地推出相关政策支持保障性租赁住房建设。

投资建议

• 开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股等。
• 物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。

个股表现

• 涨幅显著：粤宏远A、中交地产、滨江集团、中国武夷等。
• 跌幅显著：数源科技、浙江广厦、莱茵体育、ST银亿等。

行业动态

• 政策支持：多地出台保障性租赁住房政策，如长沙推介地块、河南推进人才公寓建设、海南实行“一人购房全家按揭”等。
• 房企动态：首开股份、金地集团、碧桂园等公司发布销售及融资数据，显示销售和融资情况有所改善。

总结

整体来看，房地产行业面临销售疲软和融资压力，但房贷利率下调和保障性租赁住房政策支持为行业带来一定利好。板块估值处于低位，建议关注开发企业和物管企业的投资机会，同时需警惕销售恢复不及预期、政策放松不及预期及行业流动性风险等潜在问题。