20220705-安信国际证券-2022年地产行业投资策略_地产黑铁时代_民企进一步收缩_22页_877kb

地产黑铁时代分析总结

核心内容

2022年房地产行业面临严峻挑战，整体处于“黑铁时代”，即行业深度调整期。销售、投资、融资及市场信心均出现明显下滑，但部分市场指标在6月开始出现改善迹象。

主要观点

• 销售疲软：疫情持续影响房地产销售，2022年1-5月商品房销售同比下跌31.5%，销售面积同比下降24%。6月销售数据有所回升，环比上升60.1%，尤其在一线城市表现突出。
• 房企分化加剧：百强房企销售跌幅普遍较大，但部分企业如越秀地产跌幅较小。排名上，出险房企如恒大、佳兆业、奥园等排名下滑，而非主流房企如万达、城建发展等排名上升。
• 政策松绑：2022年3月起，国务院、央行等六大部门集中发声，出台支持房地产市场的政策，包括放宽限购、限售、限价、购房补贴等，政策从从严转向放松。
• 融资环境恶化：内房债收益率普遍偏高，美元债ETF自2021年7月下跌超60%。融资主要向国企倾斜，民企融资难度加大。
• 市场底部逐步形成：尽管销售数据尚未全面恢复，但6月成交数据改善，市场底部已趋于稳定，复苏过程缓慢。
• 房企盈利能力下滑：受土地价格上涨及限价政策影响，房企毛利率及核心净利率持续下降，盈利修复需时间。
• 城市分化明显：高能级城市如长三角、大湾区需求更稳定，房企土储货值集中在这些区域，区域发展不均衡。

关键信息

销售数据

• 2021年全年商品房销售：181,930万亿元，同比上升4.8%。
• 2022年1-5月销售：同比下跌31.5%，销售面积同比下跌24%。
• 6月销售改善：环比上升60.1%，一线城市成交环比反弹110%，二线城市约81%，三线城市约5.8%。

房企表现

• 百强房企销售：全口径销售总额34,706亿元，同比下跌50.7%。
• 房企排名变化：除恒大外，其他排名基本不变；排名上升的多为非主流房企，排名下降的多为出险房企。
• 房企盈利：港股主要房企平均毛利率降至20%，核心净利率降至8%。

投资与融资

• 土地购置费：2022年1-5月累计购置费16,400亿元，同比下降6.3%。
• 房地产投资：累计投资完成额同比下跌4%，增速持续回落。
• 融资倾向：融资主要向国企倾斜，近三个月新发债项基本以国企为主，民企融资压力大。
• 美元债表现：内房债收益率普遍超过20%，龙湖地产为唯一民企收益率低于8%。

政策动向

• 调控政策变化：从“房住不炒”从严到逐步放松，地方政府出台多项救市措施。
• 政策放松措施：包括放宽限购、限售、降低首付比例、购房补贴等。
• 房企支持政策：示范房企如“碧龙旭新美”获权威背书，CDS等信用保护工具助力民企融资。

房贷与市场

• 房地产贷款余额：截至2022年首季度为532,000亿元，增速持续回落。
• 房贷利率：5年期以上LPR从4.65%降至4.45%，多地下调首付比例。
• 居民户中长期贷款：2022年1-5月新增约11,433亿元，基本呈下降趋势。

市场展望

• 市场复苏：短期市场触底，但恢复缓慢，主要吸引刚需及改善型需求。
• 未来趋势：投资需求趋于理性，市场回归合理规模，民企淘汰，头部房企及国企将在下个时代重新出发。
• 关注房企：如中海、万科、龙湖、华润、旭辉、越秀等头部房企。

附录：主要上市公司名单

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