20171103-华创证券-房地产行业2017年3季报分析_业绩靓丽_毛利改善_预收锁定率创新高_20页_999kb

房地产行业2017年3季报分析总结

核心内容

2017年前三季度，中国房地产行业在政策调控和市场调整的背景下展现出业绩靓丽、毛利率改善、预收账款锁定率创新高的态势。尽管销售和结算增速放缓，但行业整体表现仍优于预期，且龙头房企在行业中占据优势地位，具备更强的抗风险能力和增长潜力。

主要观点

1. 利润与利润率表现

• 营业收入：2017Q1-3，房地产板块营业收入同比增长 $+0.6%$，较2016年下降31.1pct，较17H1下降2.6pct。
• 净利润：同比增长 $+27.4%$，较2016年下降15.4pct，较17H1提升1.5pct。
• 毛利率：2017Q1-3整体毛利率为 $30.7%$，较2016年提升1.4pct，较17H1下降0.4pct。
• 净利率：2017Q1-3整体净利率为 $10.6%$，较2016年提升1.1pct，较17H1下降0.3pct。
• 三项费用率：整体三项费用率为 $11.8%$，较2016年提升3.1pct，较17H1提升0.7pct。
• 少数股东损益占比：整体为 $14.3%$，较2016年下降1.8pct，较17H1下降1.1pct。

2. 负债与现金流情况

• 资产负债率：2017Q3末为 $78.2%$，较2016年提升2.7pct，较17H1提升0.7pct。
• 净负债率：2017Q3末为 $101.1%$，较2016年提升24.0pct，较17H1提升7.9pct。
• 现金短债比：2017Q3末为1.4倍，较2016年下降21%，但仍远高于2011年和2014年水平。
• 销售回款：2017Q1-3同比增长 $+9.9%$，但较16年末下降31.5pct，表明已售未网签项目增多。
• 预收账款锁定率：2017Q3末为 $128%$，较16年末提升38pct，较17H1提升13pct，预示未来业绩增长潜力。

3. 行业趋势与前景

• 结算周期：由于15-16年高价项目进入结算，推动毛利率回升，预计17-18年净利率仍有改善空间。
• 政策影响：调控政策导致房企优先放缓竣工以保开工和回款，从而拖累结算增速。
• 会计准则修订：《企业会计准则第14号——收入》修订将加速预收款的确认，进一步释放业绩。
• 行业集中度：随着地王频现和调控趋严，行业整合将加剧，资源向龙头房企集中，推动销售和拿地集中度提升。
• 投资建议：维持房地产板块推荐评级，看好4季度龙头房企表现，推荐组合包括龙头&蓝筹、一二线资源及REITS标的。

关键信息

• 销售与结算差异：销售增速高于结算增速，推动预收账款快速累积，预收账款锁定率持续提升。
• 毛利率回升：主要源于15-16年高价项目的结算，以及营改增带来的营业税下降。
• 财务状况良好：尽管负债率和净负债率上升，但现金短债比仍高于历史低点，表明资金链风险不大。
• 风险提示：房地产市场下行风险仍是潜在威胁，需持续关注政策变化和市场波动。

推荐公司及评级

图表目录

• 图表1：2010-2017Q1-3房地产板块营业收入增长率
• 图表2：2010-2017Q1-3房地产板块净利润增长率
• 图表3：2014-2017Q1-3房地产板块毛利率水平
• 图表4：2014-2017Q1-3房地产板块净利率水平
• 图表5：2014-2017Q1-3房地产板块三项费用率水平
• 图表6：2014-2017Q1-3房地产板块少数股东损益占比
• 图表7：2010-2017Q3末房地产板块资产负债率水平
• 图表8：2010-2017Q3末房地产板块预收账款占比总资产情况
• 图表9：2010-2017Q3末房地产板块扣除预收账款后资产负债率水平
• 图表10：2010-2017Q3末房地产板块净负债率水平
• 图表11：2010-2017Q3末房地产板块未售存货同比走势
• 图表12：2010-2017Q3末房地产板块未售存货占比总资产情况
• 图表13：2010-2017Q1-3房地产板块现金短债比情况
• 图表14：2013-2016房地产板块EBITDA利息覆盖倍数情况
• 图表15：2010-2017Q1-3板块销售商品及劳务的现金流入累计同比
• 图表16：2010-2017Q1-3房地产板块销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平
• 图表17：2010-2017Q3末房地产板块预收账款锁定率情况
• 图表18：2005-2017Q3末房地产板块机构配置情况

风险提示

• 房地产市场下行风险：市场调控持续，销售回款放缓，房企资金趋紧，需警惕市场调整带来的风险。

行业评级

• 评级：推荐
• 评级变动：维持

证券分析师信息

• 袁豪：华创证券首席分析师，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际。
• 鲁星泽：华创证券助理研究员，慕尼黑工业大学工学硕士。
• 曹曼：华创证券助理研究员，同济大学管理学硕士。

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