20180501-华创证券-房地产行业2017年和2018年1季报综述_结算加速_毛利率走高_预收锁定率创新高_22页_1mb

房地产行业2017年和2018年1季报综述总结

核心内容概述

本报告分析了2017年和2018年1季度房地产行业的财务表现、结算情况、毛利率与净利率变化、负债结构及销售回款情况，同时提出对行业的投资建议和风险提示。

主要观点

1. 营收与净利润变化

• 2017年：房地产板块营业收入同比增长6.3%，较上年下降25.4个百分点；归母净利润同比增长26.6%，较上年下降16.4个百分点。
• 2018年1季度：营业收入同比增长16.5%，较上年提升10.2个百分点；归母净利润同比增长37.6%，较上年提升11.0个百分点。

2. 结算加速与毛利率提升

• 2017-2018年主要结算的是2015-2016年的高价销售项目，推动毛利率和净利率连续上行。
• 2017年板块整体毛利率为32.1%，较2016年提升2.8个百分点；2018年1季度毛利率提升至35.5%，继续稳步增长。
• 净利率由2016年的9.5%提升至2017年的11.4%，再升至2018年1季度的12.7%。

3. 负债率与资金链状况

• 房企资产负债率由2016年的75.5%提升至2017年的78.0%，2018年1季度进一步升至78.5%。
• 剔除预收款后负债率相对稳定，分别为2017年的55.1%和2018年1季度的53.9%。
• 净负债率由2016年的77.1%提升至2017年的93.3%，2018年1季度升至107.5%。
• 现金短债比由2016年的1.7倍下降至2017年的1.3倍，2018年1季度继续下降至1.2倍，但仍高于2011年和2014年的水平。

4. 销售回款与预收账款锁定率

• 销售回款增速放缓，2017年销售商品及劳务的现金流入同比增长14.7%，2018年1季度增长10.4%。
• 预收账款锁定率显著提升，2017年为117%，2018年1季度升至132%，其中一二线房企表现更为突出。

5. 行业趋势与投资建议

• 结算加速、毛利率走高、预收账款锁定率创新高，推动2018年业绩高增。
• 预计2018-2019年结算毛利率将继续提升，净利率仍有改善空间。
• 楼市调控持续，中小房企资金风险将加剧，行业整合将加速，资源向龙头房企集中。
• 投资建议维持“推荐”评级，重点推荐一线及二线蓝筹房企，包括：万科A、新城控股、保利地产、招商蛇口、金地集团、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福等。

关键信息

• 结算周期：房企结算周期滞后于销售周期1.5-2年，因此2018年结算将受益于2016-2017年的销售项目。
• 营改增影响：2016年营改增后，营业收入为不含增值税，因此2017-2018年数据表现略好于实际。
• 预收账款结算：财政部修订《企业会计准则第14号——收入》将缩短房企预收款结算周期，有利于快周转房企。
• 销售回款：销售回款增速下降，但预收账款锁定率提升，显示购房者首付比例上升，对业绩形成支撑。
• 行业集中度：土地集中度提升预示销售集中度将猛烈上升，龙头房企优势明显。

行业评级与投资建议

• 行业评级：维持“推荐”评级，预期未来3-6个月内行业指数涨幅将超过基准指数沪深300的5%以上。
• 推荐公司：
  • 强烈推荐：新城控股、万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团
  • 推荐：华夏幸福、中南建设、荣盛发展、蓝光发展

风险提示

• 房地产市场下行风险：需警惕市场整体下行对行业盈利能力的影响。

行业趋势总结

• 结算加速、毛利率提升、预收账款锁定率创新高，推动2018年业绩高增。
• 资金链虽趋紧，但风险可控，尤其在龙头房企中表现更为明显。
• 行业整合加速，资源向头部企业集中，中小房企面临更大压力。