20170903-华创证券-房地产行业2017年中报分析：业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升_21页_1mb

房地产行业2017年中报分析总结

核心内容概览

2017年上半年，房地产行业整体呈现业绩高位放缓、利润率改善、预收账款锁定率提升的态势。虽然营业收入增速有所放缓，但净利润率显著提升，预收账款锁定率的上升为未来业绩释放奠定基础。此外，行业财务状况总体良好，尽管负债率和净负债率上升，但现金短债比仍远高于历史低点，表明资金链风险可控。

主要观点

1. 毛利率提升、净利率改善，业绩仍有增长空间

• 毛利率：2017H1整体为31.2%，较2016年上升1.8个百分点，主要受益于高价项目的结转。
• 净利率：2017H1整体为11.0%，较2016年上升1.4个百分点，预计17-18年仍将继续改善。
• 营业税下降：营改增政策使得营业税及附加占比下降2.0个百分点，有助于净利率的提升。
• 行业趋势：随着15-16年高价项目持续结转，毛利率仍有上行空间；但地王频现可能中长期拖累毛利率。

2. 销售快增推动预收款增长，加速业绩释放

• 销售增速：2017H1全国商品房销售金额同比增速为21.5%，高于同期结算增速3.3%。
• 预收账款锁定率：2017H1整体为115%，较2016年上升25个百分点，较17Q1上升12个百分点。
• 会计准则修订：新准则要求按履约进度确认收入，将加速预收款的结算，进一步释放业绩。

3. 负债率与净负债率上升，但资金风险仍可控

• 资产负债率：2017H1整体为77.5%，较2016年上升2.0个百分点，剔除预收账款后为52.8%，仍优于历史低点。
• 净负债率：2017H1整体为93.2%，较2016年上升16.1个百分点，主要因补库存及销售回款周期延长。
• 现金短债比：2017H1整体为1.5倍，较2016年下降16%，但远高于2011年和2014年的水平，资金链风险不大。

4. 行业集中度提升，龙头房企更具优势

• 行业整合：调控政策导致中小房企发展受限，行业集中度提升，龙头房企受益。
• 估值稳定性：低库存下房价难跌，龙头房企估值更稳，投资价值凸显。

关键信息

• 营收与净利：2017H1营收同比增长3.3%，净利同比增长25.9%。
• 毛利率与净利率：毛利率31.2%，净利率11.0%。
• 预收账款锁定率：115%，较2016年提升25个百分点。
• 净负债率：93.2%，较2016年上升16.1个百分点。
• 销售回款：同比增速14.8%，但低于销售金额增速21.5%，表明已售未网签项目较多。
• 机构配置：房地产板块机构配置仍处于历史底部，股价下行压力较小。

投资建议

推荐评级

• 维持推荐：基于房地产小周期延长和棚改货币化安置的逻辑，房地产板块整体维持推荐评级。
• 新增推荐：北辰实业被新增推荐。
• 推荐组合：
  • 龙头房企：万科A、金地集团、保利地产。
  • 一二线资源：招商蛇口、华侨城A、北辰实业、北京城建。
  • 三四线开发：新城控股、蓝光发展、荣盛发展、中南建设。

图表目录（摘要）

• 图表1：房地产板块营业收入增长率
• 图表2：房地产板块净利润增长率
• 图表3：房地产板块毛利率水平
• 图表4：房地产板块净利率水平
• 图表5：房地产板块三项费用率水平
• 图表6：房地产板块少数股东损益占比
• 图表7：房地产板块资产负债率水平
• 图表8：房地产板块预收账款占比总资产情况
• 图表9：房地产板块扣除预收账款后资产负债率水平
• 图表10：房地产板块净负债率水平
• 图表11：房地产板块未售存货同比走势
• 图表12：房地产板块未售存货占比总资产情况
• 图表13：房地产板块现金短债比情况
• 图表14：房地产板块EBITDA利息覆盖倍数
• 图表15：房地产板块销售商品及劳务的现金流入累计同比
• 图表16：房地产板块销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平
• 图表17：房地产板块预收账款锁定率情况
• 图表18：房地产板块机构配置情况

证券分析师信息

• 袁豪：房地产组组长、首席分析师，执业编号S0360516120001，电话021-20572598，邮箱yuanhao@hcyjs.com。
• 曹曼：助理研究员，电话021-20572593，邮箱caoman@hcyjs.com。
• 鲁星泽：助理研究员，电话021-20572575，邮箱luxingze@hcyjs.com。

投资评级体系

• 强推：预期未来6个月内超越沪深300 20%以上。
• 推荐：预期未来6个月内超越沪深300 10%-20%。
• 中性：预期未来6个月内相对沪深300变动在-10%—10%之间。
• 回避：预期未来6个月内相对沪深300跌幅在10%-20%之间。

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