房地产行业2017年中报分析：业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升-20170903-华创证券-20页

房地产行业2017年中报分析总结

核心内容

2017年上半年，中国房地产行业整体呈现业绩高位放缓、利润率改善、预收账款锁定率提升的趋势。尽管营业收入增速放缓，但净利润率有所改善，同时预收账款锁定率持续上升，为后续业绩释放奠定基础。行业整体财务状况良好，资金链风险可控，但调控政策持续影响房企的销售回款和竣工节奏。

主要观点

1. 毛利率提升与净利率改善

   • 2017H1房地产板块整体毛利率为31.2%，较2016年上升1.8个百分点，但较17Q1略有下降。
   • 净利率提升至11.0%，较2016年上升1.4个百分点，较17Q1上升0.2个百分点。
   • 毛利率提升主要来源于15-16年高价项目的结算，以及营改增带来的营业税下降。
   • 预计17-18年毛利率仍将继续改善，净利率仍有提升空间。

2. 销售快增与预收账款锁定率提升

   • 销售金额同比增速为21.5%，远高于结算收入增速3.3%。
   • 预收账款锁定率提升至115%，表明房企销售表现强劲，预收款充足，为后续业绩释放提供保障。
   • 调控政策导致销售回款周期延长，但预收账款锁定率上升确保了业绩的稳定增长。

3. 负债率略升，但财务状况良好

   • 房地产板块整体资产负债率为77.5%，较2016年末上升2.0个百分点，但剔除预收账款后负债率下降。
   • 净负债率提升至93.2%，主要由于补库存和销售回款周期延长。
   • 现金短债比为1.5倍，虽较2016年末下降16%，但仍远好于2011年和2014年的水平，表明行业资金风险仍可控。

4. 行业集中度提升与龙头房企优势凸显

   • 16-17年地王频现，长期看可能影响毛利率。
   • 调控政策下，中小房企发展受限，行业整合加速，龙头房企因资金、资源等优势持续受益。
   • 预计17-18年房地产行业业绩将快速增长，龙头房企表现更优。

关键信息

营收与利润表现

• 营业收入：2017H1同比+3.3%，较16年下降28.5pct，较17Q1下降5.2pct。
• 净利润：2017H1同比+25.9%，较16年下降16.9pct，较17Q1下降19.1pct。
• 毛利率：2017H1为31.2%，较16年上升1.8pct，较17Q1下降0.8pct。
• 净利率：2017H1为11.0%，较16年上升1.4pct，较17Q1上升0.2pct。
• 三项费用率：2017H1为11.0%，较16年上升2.4pct，较17Q1下降2.1pct。
• 少数股东损益占比：2017H1为15.4%，较16年下降0.7pct，较17Q1上升4.6pct。

负债与现金流情况

• 资产负债率：2017H1为77.5%，较16年上升2.0pct，较17Q1上升1.1pct。
• 净负债率：2017H1为93.2%，较16年上升16.1pct，较17Q1上升5.7pct。
• 现金短债比：2017H1为1.5倍，较16年下降16%，较17Q1下降8%。
• 销售回款：2017H1销售回款同比+14.8%，较16年下降26.6pct，较17Q1下降12.7pct。

预收账款锁定率

• 整体预收账款锁定率：2017H1为115%，较16年上升25pct，较17Q1上升12pct。
• 一线房企锁定率：138%，较16年上升34pct，较17Q1上升16pct。
• 二线房企锁定率：129%，较16年上升31pct，较17Q1上升16pct。
• 三线房企锁定率：70%，较16年上升7pct，较17Q1上升3pct。

投资建议

• 行业评级：推荐
• 推荐组合：
  1. 龙头房企：万科A、金地集团、保利地产
  2. 一二线资源：招商蛇口、华侨城A、北辰实业、北京城建
  3. 三四线开发：新城控股、蓝光发展、荣盛发展、中南建设
• 新增推荐：北辰实业
• 核心逻辑：房地产小周期延长、棚改货币化安置、集中度提升、估值稳定

图表与数据参考

• 图表1：2010-2017H1房地产板块营业收入增长率
• 图表2：2010-2017H1房地产板块净利润增长率
• 图表3：2014-2017H1房地产板块毛利率水平
• 图表4：2014-2017H1房地产板块净利率水平
• 图表5：2014-2017H1房地产板块三项费用率水平
• 图表6：2014-2017H1房地产板块少数股东损益占比
• 图表7：2010-2017H1房地产板块资产负债率水平
• 图表8：2010-2017H1房地产板块预收账款占比总资产情况
• 图表9：2010-2017H1房地产板块扣除预收账款后资产负债率水平
• 图表10：2010-2017H1房地产板块净负债率水平
• 图表11：2010-2017H1房地产板块未售存货同比走势
• 图表12：2010-2017H1房地产板块未售存货占比总资产情况
• 图表13：2010-2017H1房地产板块现金短债比情况
• 图表14：2013-2016房地产板块EBITDA利息覆盖倍数情况
• 图表15：2010-2017H1板块销售商品及劳务的现金流入累计同比
• 图表16：2010-2017H1房地产板块销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平
• 图表17：2010-2017H1房地产板块预收账款锁定率情况
• 图表18：2005-2017H1房地产板块机构配置情况

证券分析师信息

• 袁豪：华创证券房地产组组长、首席分析师，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际，2016年加入华创证券研究所。
• 鲁星泽：华创证券助理研究员，慕尼黑工业大学工学硕士，2015年加入华创证券研究所。
• 曹曼：华创证券助理研究员，同济大学管理学硕士，2017年加入华创证券研究所。

投资评级说明

• 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上。
• 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%。
• 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%—10%之间。
• 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%—20%之间。

行业投资评级说明

• 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%—5%。
• 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。