房地产行业2017年和2018年1季报综述：结算加速、毛利率走高，预收锁定率创新高-20180422-华创证券-22页-1mb

房地产行业2017年和2018年1季报综述总结

核心内容

2017年及2018年1季度，中国房地产行业经历了结算加速、毛利率和净利率上行、预收账款锁定率创新高等关键变化，整体表现稳健，但存在政策调控带来的风险。

主要观点

1. 营收与净利变化

   • 2017年房地产板块营业收入同比增长6.3%，较2016年下降25.4pct；归母净利润同比增长26.6%，较2016年下降16.4pct。
   • 2018年1季度营业收入同比增长16.5%，较2017年提升10.2pct；归母净利润同比增长37.6%，较2017年提升11.0pct。
   • 营收增速呈现二线>一线>三线的格局，净利增速则呈现三线>一线>二线的格局，显示行业分化明显。

2. 毛利率与净利率上行

   • 2017年房地产板块整体毛利率为32.1%，较2016年提升2.8pct；2018年1季度整体毛利率为35.5%，较2017年增长3.3pct。
   • 净利率由2016年的9.5%提升至2017年的11.4%和2018年1季度的12.7%，显示盈利能力增强。
   • 毛利率提升主要得益于结算项目为2015-2016年的高价项目，同时营改增政策降低了营业税及附加占比。

3. 三项费用率与少数股东损益占比

   • 三项费用率由2016年的8.6%提升至2017年的10.2%和2018年1季度的15.3%，主要由于销售与结算错配。
   • 少数股东损益占比由2016年的16.1%变化至2017年的16.2%和2018年1季度的10.5%，预计后续仍有上升压力。

4. 负债率与资金链状况

   • 资产负债率由2016年的75.5%提升至2017年的78.0%和2018年1季度的78.5%，但剔除预收款后负债率较为稳定。
   • 净负债率由2016年的77.1%提升至2017年的93.3%和2018年1季度的107.5%，显示房企补库存趋势。
   • 现金短债比由2016年的1.7倍下降至2017年的1.3倍和2018年1季度的1.2倍，但仍好于历史低点。

5. 销售回款与预收账款锁定率

   • 销售回款增速放缓，2017年销售商品及劳务的现金流入同比增长14.7%，2018年1季度增长10.4%。
   • 预收账款锁定率由2016年的90%提升至2017年的117%和2018年1季度的132%，创历史新高，保障了2018年业绩高增。

6. 投资建议

   • 维持“推荐”评级，认为房地产小周期延长，资源正向龙头集聚。
   • 推荐龙头房企：新城控股、保利地产、万科A、招商蛇口、金地集团；二线房企：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

关键信息

• 结算周期：房企结算周期滞后于销售周期1.5-2年，因此2018年1季度的高增长主要由2016年的销售项目结算推动。
• 政策影响：2016年营改增后，营业收入不含增值税，因此实际增速表现略好于账面数据。
• 资金风险：尽管资金趋紧，但现金短债比仍好于2011年和2014年的水平，整体资金链风险不大。
• 市场趋势：预收账款锁定率创新高，表明购房者首付比例上升，市场需求依然强劲。
• 行业整合：政策调控加速了行业整合，资源向龙头房企集中，中小房企面临更大压力。

风险提示

• 房地产市场存在下行风险，需关注政策调控的持续影响和市场供需变化。

图表目录（关键数据）

• 图表1：房地产板块营业收入增长率（2010-2018Q1）
• 图表2：房地产板块净利润增长率（2010-2018Q1）
• 图表3：房地产板块毛利率水平（2014-2018Q1）
• 图表4：房地产板块净利率水平（2014-2018Q1）
• 图表5：房地产板块三项费用率水平（2014-2018Q1）
• 图表6：房地产板块少数股东损益占比（2014-2018Q1）
• 图表7：房地产板块净资产收益率水平（2014-2017）
• 图表8：房地产板块资产负债率水平（2010-2018Q1）
• 图表9：房地产板块预收账款占比总资产情况（2010-2018Q1）
• 图表10：房地产板块扣除预收账款后资产负债率水平（2010-2018Q1）
• 图表11：房地产板块净负债率水平（2010-2018Q1）
• 图表12：房地产板块未售存货同比走势（2010-2018Q1）
• 图表13：房地产板块未售存货占比总资产情况（2010-2018Q1）
• 图表14：房地产板块现金短债比情况（2010-2018Q1）
• 图表15：房地产板块EBITDA利息覆盖倍数情况（2013-2017）
• 图表16：房地产板块销售商品及劳务的现金流入累计同比（2010-2018Q1）
• 图表17：房地产板块销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平（2010-2018Q1）
• 图表18：房地产板块预收账款锁定率情况（2010-2018Q1）
• 图表19：房地产板块机构配置情况（2005-2018Q1）

推荐公司及评级

行业评级与投资建议

• 行业评级：推荐
• 评级变动：维持
• 投资逻辑：结算加速、毛利率走高、预收锁定率创新高，推动2018年业绩高增，蓝筹房企基本面强劲。

分析师与团队信息

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 助理研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）
• 团队表现：2017年团队获新财富评选入围（第六名）

联系方式

投资评级体系

• 公司投资评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%—10%之间
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间

• 行业投资评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%—5%
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上