20181217-第一上海证券-中国金茂-00817.HK-全年销售目标无忧_城市运营项目稳步推进_3页_374kb

文档总结

核心内容

本文档是一份由第一上海证券有限公司发布的房地产行业研究报告，主要分析了某房地产公司的财务表现、销售目标、城市运营项目进展以及融资情况。报告指出，公司销售目标完成良好，城市运营项目稳步推进，融资成本具有优势，同时提醒了潜在风险。

销售目标与进展

• 2018年销售表现：截至2018年11月，公司实现合同销售额1138亿元，去化率约为75%，同比增长110%。
• 全年销售目标完成情况：公司已达成全年1200亿元销售目标的95%，销售目标完成无忧。
• 未来销售目标：
  • 2019年销售目标增长至1500亿元；
  • 2020年销售目标维持在2000亿元不变；
  • 预计2019年公司可售货值至少2000亿元以上，未来将根据销售情况动态调整推货量。

城市运营项目

• 项目落地情况：截至2018年，公司完成14个城市运营项目签约，其中5个项目已进入在建运营阶段，包括青岛中欧国际城、温州颯江新城、宁波奉化南新城、长沙梅溪湖、南京上坊项目。
• 销售贡献：前两个项目预计在2018年贡献80亿元以上的销售额。
• 城市运营模式优势：
  • 土地储备优势：通过城市运营项目有效锁定大量低價土地儲備，预计2020年60%的土储将来自此类项目；
  • 对冲风险：城市运营项目可对冲因合作项目增多带来的销售权益下滑风险；
  • 高毛利与快速回款：城市运营项目在享受高毛利率的同时，能够快速实现开盘销售，提高现金流回笼速度。

融资情况

• 融资成本优势：截至2018年上半年，公司平均借贷成本为4.98%，经调整后净负债率约为66%，处于行业较低水平。
• 融资渠道畅通：公司成功发行3亿美元永续债，分派率约年6.9%，并发行20亿元首批永续中期票据（利率未定）。
• 财务稳定性：公司具备央企平台背景，融资能力较强，有助于支持未来开发业务的稳健增长。

财务分析

收入与利润

• 收入增长：公司收入从2016年的273.04亿元增长至2020年的预计742.12亿元，年均复合增长率显著。
• 毛利率：毛利率保持在33.6%至36.7%之间，显示公司盈利能力稳定。
• 核心利润率：核心利润率从14.6%下降至13.1%，但整体仍维持在较高水平。
• 归属股东核心净利：归属股东核心净利从2016年的20.69亿元增长至2020年的预计72.91亿元，年均复合增长稳定。

回报率

• ROE：从2016年的6.6%提升至2020年的预计17.2%，显示公司资本回报率持续改善。
• ROA：从2016年的3.0%提升至2020年的预计3.2%，显示资产回报率稳步上升。

偿还能力

• 净负债率：从2016年的49%上升至2020年的预计77%，负债水平逐步增加，但总体可控。
• 利息覆盖率：从2016年的3.90下降至2020年的预计2.68，显示偿债压力有所上升。

现金流状况

• 经营现金流：从2016年的-11.39亿元改善至2020年的预计1.515亿元，现金流逐步改善。
• 投资现金流：从2016年的-11.41亿元下降至2020年的预计104万元，投资活动现金流趋于稳定。
• 融资现金流：从2016年的8.451亿元增长至2020年的预计12.192亿元，显示公司融资能力增强。

风险提示

• 市场下行风险：当前房地产周期下行可能比预期更长，可能影响销售表现。
• 高单价地块销售不及预期：部分高单价地塊项目的销售情况可能不达预期。
• 城市运营项目入市速度慢：城市运营项目的入市速度可能不及预期，影响整体销售节奏。

投资评级与目标价

• 目标价：4.6港元，较当前股价3.78港元有22%的上涨空间。
• 每股NAV：8.8元人民币，目标价折让约50%。
• 投资评级：维持“買入”評級，基于公司较高的增长潜力和投资端的独特优势。

公司基本信息

• 股票代码：817
• 已发行股本：116亿股
• 市值：437亿港元
• 52周高/低：5.60/2.92港元
• 每股净资产：3.74港元
• 主要股东：
  • 中化集团：49.75%
  • 新华人寿保险：9.66%

附录数据概览

• 盈利摘要：

  • 核心每股盈利从0.19元人民币增长至0.63元人民币；
  • 派息率从2.4%提升至7.7%；
  • 2018年归属股东净利为5.223亿元，2020年预计为7.374亿元。

• 财务指标趋势：

  • 收入、毛利、归属股东净利等关键指标持续增长；
  • 现金流逐步改善，投资与融资活动趋于稳健。

总结

该房地产公司在2018年销售表现强劲，城市运营项目推进顺利，融资渠道畅通，具备较强的增长潜力和盈利能力。尽管面临市场下行和项目入市速度不及预期的风险，但凭借央企平台背景和城市运营模式，公司仍展现出稳健的发展态势。报告维持“買入”評級，目标价为4.6港元，具有较高的投资价值。