20221209-开源证券-中国金茂-00817.HK-港股公司首次覆盖报告_城市运营保持稳健_双轮驱动助力盈利改善_24页_2mb

中国金茂 (00817.HK) 详细总结

核心内容概述

中国金茂是一家以城市运营为核心的房地产企业，背靠中化集团，具备强大的资源整合能力。公司通过“住宅-商业-产业”全链条模式，实现盈利多元化。2022年12月首次获得“买入”投资评级，当前股价为1.860港元，总市值247.66亿港元，流通市值与总市值一致，说明股权结构集中。公司2022H1实现销售金额699亿元，行业排名第11位，销售均价18974元/平米，持续提升。公司具备优质土地储备，主要布局于一二线城市，具备较高的溢价能力。同时，公司通过科技赋能产品，打造高品质住宅，品牌影响力不断提升。

主要观点

• 城市运营模式升级：从1.0模式（土地收益分成）升级为2.0模式（产业导入），提升盈利能力。
• 销售排名持续提升：2021年实现销售金额2356亿元，2022H1为699亿元，行业排名第11位。
• 土地储备优质：截至2022H1，公司土储建面为5764万平米，主要分布在一二线城市。
• 多元化业务发展：公司不仅在房地产开发方面表现稳健，还通过租赁、酒店、服务业务拓展，实现盈利多元化。
• 融资成本持续降低：公司平均融资成本降至3.76%，具备明显融资优势。
• 盈利预测与估值：预计2022-2024年归母净利润分别为48.79亿元、64.86亿元和74.97亿元，对应PE分别为4.5倍、3.4倍和3.0倍，低于行业平均水平，给予“买入”评级。

关键信息

财务数据

土地储备情况

• 截至2022H1，公司土储建面为5764.2万平米，其中一级开发土储建面为1978.52万平米，权益土储建面为1512.61万平米。
• 土地储备主要分布在华东、环渤海和华南等经济发达区域，其中华东区域土储占比35%，一二线城市土储资源丰富，占比达88%。
• 公司2022H1暂缓三四线城市拿地，将投资锁定在高能级城市。

业务发展

• 物业开发：公司物业开发收入占比稳定在80%以上，2022H1实现营收287.45亿元，同比增长1.0%。
• 租赁业务：公司持有6个核心城市的优质物业，总可租面积42.6万平米，其中一线城市占比70%。写字楼平均出租率常年维持在95%以上，2022H1商务租赁及零售商业运营收入同比增长5%。
• 酒店业务：公司持有11家酒店，2022H1酒店经营收入同比下降41%，主要受疫情影响，但预计中长期将有所恢复。
• 服务业务：金茂服务在2022年3月成功上市，2022H1实现营业收入10.97亿元，毛利率32.46%，增值服务业务收入占比提升。

融资与负债

• 截至2022H1，公司有息负债总额为1070.3亿元，短期借款占比23%，平均融资成本降至3.76%，融资优势明显。
• 公司资产负债率为74.2%，净负债率为64.5%，负债情况相对稳定。

风险提示

• 行业销售规模持续下滑
• 一二线城市限价政策收紧
• 租赁及酒店经营风险

总结

中国金茂凭借中化集团的背景，具备强大的资源获取能力，通过“住宅-商业-产业”全链条模式，实现盈利多元化。公司持续深耕一二线城市，土地储备优质，销售排名稳步提升，产品均价保持高位。同时，公司通过科技赋能打造高品质住宅，品牌价值不断凸显。在融资方面，公司具备明显优势，融资成本持续降低，为未来发展提供坚实支撑。尽管2022H1受疫情影响，公司部分业务出现下滑，但整体盈利能力和增长潜力仍具吸引力，给予“买入”评级。