20180716-安信国际证券-中国金茂-00817.HK-土地资源丰富的国企发展商_15页_1mb

中国金茂深度分析总结

核心内容

中国金茂是中化集团旗下的房地产及酒店发展平台，凭借其国企背景和强大的土地储备能力，公司在一、二线城市拥有大量优质土地资源，为未来发展奠定坚实基础。公司通过一、二级开发联动模式，有效降低土地成本，提高毛利率，并在多个城市成功推进城市更新项目，如长沙梅溪湖国际新城，进一步巩固其城市运营商地位。

主要观点

• 土地储备优势：截至2017年底，公司拥有约2,700万平方米（二级开发）土地储备，总权益货值超过4,000亿元。其中，北京、南京、上海、广州等地的土地储备占比分别为20%、10%、8%、6%。
• 销售增长潜力：2018年上半年销售额达720亿元，同比增长82%。2018年可售资源约1,600亿元，预计可完成销售目标。2020年销售目标为2,000亿元，相当于42%的复合年增长率。
• 品牌与产品优势：公司主打“金茂府”、“金茂悦”、“金茂湾”等高端产品线，推出“绿金”概念，提升产品附加值。上海金茂大厦、北京威斯汀大饭店、三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店等成为其地标性建筑，助力品牌建设。
• 财务稳健：公司资产负债率优于同行，净债务/净资产比率为73%，利息成本低至5.8%。2018年引入项目跟投制度，提升项目推进效率。
• 融资能力：通过金茂酒店分拆融资，提升资金流动性，同时拥有私募基金管理人牌照，管理及签约基金规模达150亿元，支持核心主业发展。

关键信息

土地储备分布

• 环渤海经济圈：包括北京，权益货值占比36%。
• 东部沿海：包括上海、南京等，权益货值占比约30%。
• 华南两广：包括广州，权益货值占比约15%。
• 其他地区：如杭州、苏州、无锡、宁波、温州、福州、厦门等。

财务数据

估值与评级

• 目标估值：经调整的资产净值为810亿元，目标估值为30%的折扣，即约243亿元。
• 现价与市盈率：2018年7月13日现价为3.90元，市盈率为7.8倍，低于过去五年平均值。
• 投资建议：首予“买入”评级，目标价为5.7港元。

风险提示

• 银根紧缩：可能影响销售及现金流。
• 土地政策变化：可能减慢土改进程。
• 个别城市楼市调控：可能影响销售速度及项目推进。

项目与运营

• 长沙梅溪湖项目：成功案例，提升公司城市运营能力，项目总建面约1,000万平方米，权益货值约135.68亿元，毛利率高达60%。
• 金茂酒店：拥有11个主要资产，2017年可分配利润为6亿元，未来计划将7家在建酒店注入其中，提升融资能力。
• 一、二级开发联动：降低土地成本，提高项目利润率，增强市场竞争力。

未来发展

• 销售目标：2018年销售目标为1,600亿元，2020年为2,000亿元。
• 项目跟投制度：提升项目推进效率，增强公司盈利能力。
• 财务健康：短期负债率高于行业平均水平，但国企背景使其具备较强的偿债能力。

总结

中国金茂凭借其强大的土地储备、国企背景及城市运营商战略，具备良好的发展潜力。公司通过一、二级开发联动及“绿金”概念，提升产品竞争力及利润率。财务状况稳健，融资渠道多元，具备较强的抗风险能力。未来销售增长可期，投资价值突出。