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中国金茂2020年销售与盈利分析总结

所属行业与发布时间

• 所属行业：房地产
• 发布时间：2021年3月11日

核心观点

中国金茂2020年实现2311亿元销售业绩，同比增长43.7%，展现出逆势增长的能力。尽管发布盈利预警，预计2020年归母净利润同比下降40%-50%，但该利润下降主要源于一次性解决高价项目，有利于未来盈利反弹。城市运营业务成为公司增长的重要引擎，推动其突破两千亿规模。

主要观点与关键信息

一、集中推盘+品牌效应，城市运营助力企业突破两千亿

1. 销售增长原因：

   • 集中推盘和加大促销力度，尤其在后疫情时代，品牌效应更加显著，推动销售增长。
   • 城市运营模式进入业绩释放阶段，2020年上半年贡献215亿元销售额，全年有望进一步增长。

2. 销售数据表现：

   • 2020年全年销售额达2311亿元，同比增长43.7%。
   • 销售均价为20468元/平米，同比下降4.7%，主要受促销降价影响。

3. 典型案例：

   • 南京扬子江金茂悦项目二期首开售罄，中签率仅1.7%。
   • 南京河西金茂府全年累计签约销售额达40.2亿元。
   • 金茂北京三府项目销售表现突出，颐和金茂府首开即销售50.6亿元。

二、地王隐患已除，长期发展优势凸显

1. 盈利下降原因：

   • 2016年至2017年拿下的高价地项目逐步结转，导致毛利润和净利润下降。
   • 一次性计提减值，解决历史高价项目对盈利的拖累。

2. 地王项目明细：

   • 南京河西金茂府：平均楼面价36890元/平米，销售均价52000元/平米，地货比71%。
   • 厦门环东金茂悦粼湾：平均楼面价29451元/平米，销售均价27000元/平米，地货比109%。

3. 负债情况：

   • 截至2020年年中，公司现金短债比为0.8，净负债率76.6%，资产负债率76.4%，踩中两道红线。
   • 永续债总额达182.28亿元，每年需支付10.6亿元利息。
   • 少数股东权益占比持续上升，存在明股实债现象。

三、行业上升乏力，房企需尽快发展第二曲线

1. 行业背景：

   • 房地产行业进入“白银时代”，增长放缓，企业需寻求第二增长曲线以维持发展。

2. 金茂第二曲线策略：

   • 城市运营：作为其第二曲线，已在全国27个城市落地，成为业绩增长的新引擎。
   • 滚动开发：不同于传统地产开发，城市运营模式可降低资金压力，提高盈利空间。
   • 产业导入能力：依托中化集团资源，实现产业库丰富化，形成差异化竞争优势。

3. 发展建议：

   • 企业应尽早布局第二曲线，避免成长期后陷入衰退。
   • 提升拿地优势，降低地价成本，如金茂依靠产业导入能力获取低价地块。
   • 保持财务健康，尤其在融资环境收紧的背景下，避免非标融资风险。

行业研究相关数据

• 2019年-2020年部分企业销售额及增速：

  • 建发国际集团：907.7亿元，同比增长78.8%
  • 中国金茂：2311亿元，同比增长43.7%
  • 绿城中国：2892.2亿元，同比增长43.3%

• 城市运营项目数量：

  • 自2007年起，累计获取27个城市运营项目。

财务与运营数据

• 城市运营项目优势：

  • 降低土地成本，如2016年拿地楼面均价24528元/平米，2020年降至6274元/平米。
  • 提前锁定核心地块，如长沙梅溪湖周边项目共获取7幅地块，总建筑面积248万平米。

• 财务健康与风险：

  • 永续债及明股实债可能对利润造成持续侵蚀，需警惕。
  • 虽然目前负债率较高，但随着城市运营项目逐步结转，盈利能力有望提升。

研究员信息

• 于小雨：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 姜晓刚：18516525402
• 何志芳：18301781335

总结

中国金茂凭借集中推盘、品牌效应及城市运营业务的成熟，成功实现销售规模突破两千亿。尽管面临盈利下降和负债压力，但其通过一次性计提减值和滚动开发模式，为未来盈利反弹和财务改善奠定基础。在行业进入“白银时代”的背景下，金茂的城市运营模式为房企提供了可借鉴的第二曲线发展路径。