2025年第四季度北京写字楼市场速递_2页_1mb

报告摘要

北京甲级写字楼市场总结

核心内容概述

本报告聚焦于北京甲级写字楼市场的关键指标及未来趋势，涵盖租金、空置率、市场净吸纳量、新增供应及行业需求等多方面内容。数据来源包括北京统计局、穆迪分析及戴德梁行研究部，旨在为市场参与者提供全面的市场洞察。

市场关键指标

指标	同比变化	未来一年趋势
有效租金	▲	▲
空置率	-	-
存量（万平方米）	▲	▲
租金（人民币/平方米/月）	▲	▲

全市情况

有效租金：截至2025年四季度，北京全市甲级写字楼有效租金为每月每平方米人民币205.62元，环比下降4.6%，同比下降16.0%。
空置率：全市空置率降至15.89%，环比下降0.6个百分点，同比下降2.4个百分点。
存量：全市甲级写字楼总存量维持在1,368万平方米。

核心商圈情况

商圈	存量（万平方米）	空置面积（万平方米）	空置率	未来供应（万平方米）	有效租金（元/平方米/月）	平均租金（美元/平方英尺/月）	平均租金（欧元/平方英尺/月）
中央商务区	3,217.236	409.384	12.72%	919.261	¥219.22	US$2.89	€2.46
金融街	1,637.800	78.523	4.79%	57.800	¥337.53	US$4.45	€3.79
燕莎	1,014.410	182.091	17.95%	0	¥189.28	US$2.49	€2.12
东二环	1,516.110	167.721	11.06%	0	¥204.78	US$2.70	€2.30
中关村	1,301.972	63.428	4.87%	0	¥264.86	US$3.49	€2.97
望京-酒仙桥	922.342	173.028	18.76%	400,000	¥159.31	US$2.10	€1.79
亚奥	1,169.884	211.622	18.09%	0	¥226.79	US$2.99	€2.54
亦庄开发区	614.648	114.715	18.66%	0	¥81.65	US$1.08	€0.92
丽泽金融商务区	1,255.676	343.226	27.33%	156,500	¥158.71	US$2.09	€1.78
其他*	573.953	153.540	26.75%	0	¥202.27	US$2.66	€2.27
北京核心商圈总体	8,687.528	901.147	10.37%	977,061	¥235.96	US$3.11	€2.65
北京新兴商圈总体	4,992.389	1,272.362	25.49%	901,500	¥162.11	US$2.14	€1.82
北京全市	13,679.917	2,173,509	15.89%	1,878,561	¥205.62	US$2.71	€2.31

*其他为所列商圈之外的区域

市场动态分析

净吸纳量

全市：2025年四季度净吸纳量为79,294平方米，全年净吸纳量为32.8万平方米，与2024年持平。
五大核心商圈：四季度净吸纳量为34,828平方米，全年净吸纳量为15.3万平方米，与2024年持平。

市场承压

未来一年，预计新增供应187.9万平方米，主要集中在中央商务区、通州和望京-酒仙桥商圈。
新增供应将导致空置率上升，租金面临下行压力。

行业表现

TMT行业主导市场

TMT行业：在2025年四季度的新租和搬迁类型中占比38.5%，成为市场中流砥柱。
专业服务业：律所表现最为突出，占比23.4%。
金融业：银行、保险、基金证券类企业成交活跃，占比17.2%。

主要租赁成交

写字楼	商圈	租户	面积（平方米）	租赁类型
启皓中心	燕莎	三菱商事	2,380	续租
汇京双子座大厦	中央商务区	百时美施贵宝	1,717	续租
财富金融中心	中央商务区	安进生物	1,713	续租

在建项目

写字楼	商圈	开发商	面积（平方米）	预计交付年份
北京太古坊T1-T4	望京-酒仙桥	太古地产	173,000	2026年第三季度
兆泰金融中心	金融街	兆泰集团	57,800	2026年第三季度
中服地块(Z3)	中央商务区	普洛斯/CICC/香港置地	120,000	2026年第三季度
中服地块(Z5)	中央商务区	大家保险	166,000	2026年第三季度
中服地块(Z6)	中央商务区	远洋地产/汇丰银行	120,000	2026年第三季度

未来展望

政策影响：北京“十五五”规划中提到的“发展高精尖产业和推动重点产业提质升级”将有助于提升2026年写字楼租赁市场需求。
市场趋势：未来一年市场将继续承压，租金和空置率预计进一步走低，但政策支持或将带来新的增长点。

关于戴德梁行

戴德梁行是全球知名的房地产服务与咨询顾问公司，业务覆盖60多个国家，拥有400多个办公室和52,000名专业员工。在大中华区，公司通过23家分公司提供本地化与全球化的服务，2024年全球营业收入达94亿美元，核心业务包括估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产和商业地产等。公司致力于“戴领无限超越”，赢得众多行业奖项与荣誉。