房地产行业8月统计局数据点评及房地产月报：开发投资降幅扩大，销售融资改善可期-20230915-中达证券-29页_1mb

房地产行业8月数据总结及分析

核心内容概述

2023年8月，房地产行业整体表现持续承压，商品房销售和开发投资均出现下滑趋势，但部分城市政策调整对销售端有所支撑，房地产开发资金来源降幅扩大，土地市场表现分化，一二线城市有所回暖，三线城市则持续下滑。同时，部分城市二手房市场出现环比改善迹象，但整体仍面临去化压力。

主要观点与关键信息

1. 商品房销售继续下行

• 销售金额：1-8月全国商品房销售金额累计同比下降 3.2%（前7月：-1.5%），销售面积累计同比下降 7.1%（前7月：-6.5%）。
• 住宅销售：住宅销售金额累计同比增速转负，销售金额累计同比下降 1.5%（前7月：+0.7%），销售面积累计同比下降 5.5%（前7月：-4.3%）。
• 政策影响：一二线城市政策高频，涉及降低购房成本及增加城市购房需求，地方政策逐步落地后，商品房销售有望改善。

2. 房地产开发投资降幅扩大

• 开发投资：1-8月房地产开发投资完成额累计同比下降 8.8%（前7月：-8.5%），降幅扩大。
• 新开工面积：1-7月房屋新开工面积同比下降 24.4%（7月：-24.5%）。
• 竣工面积：1-7月房屋竣工面积同比上升 19.2%（前7月：+20.5%），增速有所放缓。
• 开发资金来源：1-8月房地产开发资金来源累计同比下降 12.9%（前7月：-11.2%），定金及预收款、个人按揭贷款降幅较大，带动资金来源继续下降。

3. 融资环境有所改善

• 央行降准：本周央行宣布降准0.25个百分点，后续信贷投放或有望加速。
• 信用债发行：境内房地产信用债发行规模环比有所上升，但增速有所下滑。
• 海外债券：内房海外债券发行规模环比有所下降，增速持续下滑。

4. 城市表现分化

新房市场

• 单月成交：45城新房成交面积环比下降 2%，同比下降 29%。
• 一线城市：同比下降 30%，但累计同比增速上升 7%。
• 二线城市：同比下降 25%，累计同比增速下降 6%。
• 三线城市：同比下降 35%，累计同比增速下降 5%。
• 重点城市：东莞、茂名、厦门、温州累计增幅较大，而绍兴、盐城、柳州、芜湖累计降幅较大。
• 去化周期：截至8月末，14城新房去化周期为 24.2个月，环比上升 1%，同比上升 35%。

二手房市场

• 成交面积：15城二手房成交面积环比上升 2%，同比下降 8%。
• 挂牌价：一线城市挂牌价指数相对稳定，三线城市挂牌量指数维持高位。
• 重点城市：无锡、东莞、扬州二手房成交面积累计增幅居前，分别为 241%、147%、85%。

土地市场表现

1. 住宅类用地成交面积

• 百城成交：8月百城住宅用地成交面积同比下降 30.0%（7月：-48.7%）。
• 一线城市：同比下降 29.5%。
• 二线城市：同比上升 30.1%。
• 三线城市：同比下降 45.3%。
• 累计成交：1-8月住宅类用地成交面积同比下降 29.3%（1-7月：-29.2%）。

2. 住宅类用地成交总价

• 百城成交：8月住宅类用地成交总价同比下降 8.7%（7月：-56.9%）。
• 一线城市：同比下降 18.7%。
• 二线城市：同比上升 59.4%。
• 三线城市：同比下降 33.9%。
• 累计成交：1-8月住宅类用地成交总价同比下降 23.6%（1-7月：-25.5%）。

3. 成交楼面均价与溢价率

• 成交楼面均价：8月百城住宅用地成交楼面均价环比有所上升。
• 溢价率：整体溢价率环比较上月进一步下降，二线城市溢价率环比有所上升，三线城市溢价率降幅扩大。

投资建议

• 政策支持：核心城市政策密集调整推动销售修复，行业销售端或将迎来一定边际改善。
• 评级：维持“强于大市”评级，认为政策基调更趋积极，对行业基本面形成支撑。
• 预期改善：房企销售业绩和流动性有望得到一定支撑，开发投资回升仍需等待销售情况率先转向。

风险提示

• 销售持续疲软：若销售端未能企稳，开发投资与融资环境将面临更大压力。
• 政策执行力度：政策传导效果存在不确定性，可能影响市场预期与实际表现。
• 融资环境：融资渠道仍面临一定挑战，需关注房企流动性风险。

表格与图表摘要

• 表1：主要城市新房交易量，二三线城市单月累计同比降幅收窄。
• 表2：主要城市新房库存与去化周期，整体环比有所上升。
• 表3：主要城市新房批售情况，贵阳、上海、长春和深圳新增供应相对充足。
• 表4：主要城市二手房成交量，无锡、东莞、扬州成成交面积累计增幅居前。
• 图7：商品房销售额降幅较上月扩大1.7pct。
• 图8：商品房销售面积降幅较上月扩大0.6pct。
• 图9：房地产投资下滑，累计同比持续负增长。
• 图10：土地购置费降幅进一步扩大。
• 图13：定金及预收款、个贷同比下滑带动开发资金继续下降。
• 图14：二手房挂牌出售价格指数稳中有降。
• 图19-26：住宅类用地成交面积分线表现。
• 图27-34：住宅类用地成交总价分线表现。
• 图35-38：住宅类用地成交楼面均价与溢价率变化。

总结

2023年8月，房地产行业整体承压，商品房销售和开发投资持续下滑，但部分城市政策调整对销售端有所支撑。土地市场表现分化，一二线城市有所回暖，三线城市持续下滑。融资环境有所改善，央行降准及政策支持可能为后续信贷投放提供支撑。二手房市场出现环比改善，但整体仍面临去化压力。投资建议维持“强于大市”评级，认为政策积极基调将推动行业销售修复。需关注销售持续疲软、政策执行力度及融资环境等风险因素。