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万科A（000002.SZ）2022年一季报分析总结

核心内容

万科A在2022年4月29日发布了2022年第一季度财务报告，显示公司在业绩和融资方面展现出一定的韧性。

主要观点

• 业绩表现：2022年一季度公司实现营业收入626.7亿元（YoY +0.6%），其中地产结算收入493亿元（YoY -6.9%）；归母净利润14.3亿元（YoY +10.6%），扣非归母净利润10.9亿元（YoY -5.6%）。尽管地产结算收入有所下滑，但非经常性损益的增长对整体业绩形成支撑。
• 毛利率变化：公司整体税前毛利率为18.9%（YoY -1.5pct），税后毛利率为15%（YoY -1pct），房地产开发业务税前毛利率21.8%，税后毛利率17.1%。毛利率略有下滑，但非经常性损益对净利润的增厚作用明显。
• 销售与拿地情况：2022年一季度销售面积632.7万方（YoY -42.7%），销售金额1065亿元（YoY -40.7%）。公司保持谨慎拿地策略，新增6宗地块，总可容建面145.8万方（YoY -69.7%），权益比76.8%（YoY +5.9pct），全口径金额175亿元，投销比16.4%。公司土储相对充裕，已售未结面积覆盖去年结算面积和收入的1.5倍和1.8倍。
• 多元化业务发展：万物云持续拓展市场，万科物业第三方项目占比达67%；万物梁行新获取4个超高层项目；万物云城新增3个城市服务项目并进驻5条街道。物流仓储业务收入增长显著（YoY +39%），租赁住宅业务收入同比增长12.8%。商业开发与运营业务收入同比增长17.6%。
• 融资优势：公司“三道红线”保持绿档，净负债率34.6%，剔除预收账款的负债率69.5%，货币资金1417.8亿元，现金短债比2.6倍。报告期内成功发行80亿元中期票据和19.9亿元公司债，融资成本优势明显。

关键信息

• 投资建议：公司一季度业绩已恢复正增长，多元化业务快速增长，若万物云成功上市，公司资产负债表将显著改善，加杠杆空间提升。预测公司2022/2023/2024年营业收入分别为4977.4/5279.6/5446.1亿元，归母净利润分别为257.1/283.6/308.7亿元，对应摊薄EPS为2.21/2.44/2.66元/股。当前股价对应2022年动态PE为9.7倍，合理市值为3085亿元，对应目标价格26.5元/股，PE为12倍，维持“买入”评级。
• 风险提示：包括疫情影响超预期、政策出台不及预期、毛利率改善不及预期等。
• 财务数据概览：
  • 营业收入：2022E为4977.4亿元，同比增长9.9%。
  • 归母净利润：2022E为257.1亿元，同比增长14.1%。
  • EPS：2022E为2.21元/股。
  • PE：2022年为9.7倍。
  • PB：2022年为0.8倍。
  • EV/EBITDA：2022E为9.2倍。

财务指标分析

估值与市场表现

• 当前股价：2022年4月28日收盘价为18.70元。
• 总市值：217,394.67百万元。
• 自由流通股比例：83.59%。
• 30日日均成交量：167.30百万股。

结论

万科A在2022年一季度表现出一定的业绩韧性，非经常性损益对净利润的增厚作用显著。公司融资能力较强，保持“三道红线”绿档，具备良好的财务结构。多元化业务持续扩张，对整体业绩形成支撑。尽管地产销售有所下滑，但公司土储充足，未来增长潜力较大。若万物云成功上市，将进一步改善公司财务状况，提升投资价值。当前估值处于低位，合理市值为3085亿元，对应目标价格26.5元/股，维持“买入”评级。