20180213-天风证券-万科A-000002.SZ-龙头亦能起舞_经营优秀促稳健增长_12页_1mb

万科A（000002）总结

核心内容概述

万科A作为中国房地产行业的龙头企业，凭借卓越的经营管理能力、精准的行业战略眼光及多元化的业务布局，在市场中占据稳固地位。公司持续稳健增长，财务状况良好，具备较强的抗风险能力与持续盈利能力，值得投资者长期关注。

主要观点

• 经营管理能力卓越：万科的职业经理人制度是行业典范，公司持续推动制度创新，如小股操盘及跟投制度，为未来发展奠定坚实基础。
• 行业战略眼光精准：坚持做大众住宅、快周转及有限土地储备策略，适应长效机制，实现高质量持续成长。
• 财务健康与稳健：公司盈利能力稳定，ROE保持在19%以上，毛利率维持在29%以上，净负债率常年低于40%，财务结构稳健。
• 多元化发展策略：物流地产、物业管理、商业地产及教育等领域均取得显著进展，其中物流地产及物业管理有望成为行业第一。
• 投资建议：公司具备高增长潜力，预计2017-2019年EPS分别为2.53、3.28、4.16元，PE分别为12.6X、9.7X、7.7X，维持“买入”评级，目标价42.64元。

关键信息

财务表现

• 销售额：2017年全年实现5300亿，年复合增长率超30%。
• 新增土储货值：2017年新增土储货值约6380亿，为未来推盘提供有力支撑。
• 毛利率：2017年1-3季度毛利率达23.35%，同比提升5.43个百分点。
• 净负债率：2017年三季度为38%，长期低于40%，财务稳健。
• ROE：2017年为21.60%，2018年预计23.99%，2019年预计25.84%。
• EPS预测：2017年为2.53元，2018年为3.28元，2019年为4.16元。
• PE预测：2017年对应当前股价为12.6X，2018年为9.7X，2019年为7.7X。

战略与业务发展

• 物流地产：2017年新增物流地产项目36个，建筑面积270万方，公司物流地产自有体量达418万方，计划扩大至2000万方左右。
• 商业地产：收购凯德20家购物中心，总面积约95万方，交由印力运营，进一步扩大商业运营面积。
• 销售与结算：2017年全年销售面积增长30%，结算面积增长33%，结算收入增长显著。
• 区域分布：南方区域销售占比最高，上海区域次之，北方及东西部区域增长明显。
• 推盘策略：12月推盘量为全年最高，客户认购率60%，带动销售增长。

管理层变动

• 董事会换届：2017年6月30日完成董事会换届，郁亮继续担任主席，祝九胜履新总裁。
• 管理层新貌：新董事会及管理层带来新气象，为公司注入新鲜血液。

风险提示

• 房地产销售低于预期：市场环境变化可能导致销售不及预期。
• 政策持续调控：房地产行业可能受到政策影响，增长受限。

财务预测摘要

行业与市场环境

• 城镇化率：中国城镇化率持续上升，2017年达58.52%，未来仍有较大增长空间。
• 行业集中度：2017年行业前十大房企市占率提升至24.2%，TOP100市占率达55.4%，行业集中度快速提升。
• 销售增长：在行业整体增速放缓的背景下，万科仍能实现高增长，得益于其稳健的财务结构与精准的市场策略。

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 目标价：6个月目标价为42.64元，对应2018年PE为13倍。
• 增长预期：预计2018年推盘量值得期待，公司未来几年增长潜力较大。

多元化业务进展

财务数据与估值

结论

万科A凭借卓越的经营管理能力、精准的战略布局及稳健的财务状况，持续在房地产行业中保持领先地位。其多元化发展策略有效拓展了业务边界，增强了抗风险能力与盈利能力。在行业集中度提升的背景下，万科的龙头地位将进一步巩固，未来几年仍具备增长潜力，是值得长期关注的优质标的。