20220831-国盛证券-万科A-000002.SZ-业绩正增拿地聚焦_多元业务增长稳健_9页_395kb

万科A（000002.SZ）详细总结

核心内容

万科A（000002.SZ）2022年上半年业绩表现稳健，归母净利润同比增长10.6%，营业总收入同比增长23.8%。尽管销售额同比下滑近四成，但结算收入实现较高增长。公司聚焦一二线城市拿地，投资质量提升，同时多元业务发展迅猛，其中万物云分拆上市已获批准，成为公司价值重估的重要契机。

主要观点

• 财务稳健：公司保持了较低的融资成本，综合融资成本4.08%，较年初下降0.03pct。三道红线指标持续达标，净负债率35.5%，剔预负债率68.4%，现金短债比2.25倍。
• 业绩增长：尽管销售额大幅下滑，但结算收入同比增长23.9%，显示出公司对已售项目的有效管理和结算能力。
• 土储质量提升：公司聚焦一二线城市拿地，新增项目楼面价同比上涨68%，土储质量显著提升，有助于未来结算利润修复。
• 多元业务增长：万物云、物流仓储、租赁住宅及商业开发运营等业务均实现稳健增长，其中万物云营收增长38.2%，物流仓储营收增长39.1%，租赁住宅营收增长12.3%，商业开发营收增长10.4%。
• 投资建议：公司基本面稳固，土储和财务状况良好，多元业务发展迅猛，若万物云成功上市，有望进一步改善资产负债表，提升估值。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2022年上半年为2069亿元，同比增长23.8%。
• 归母净利润：122亿元，同比增长10.6%。
• 扣非归母净利润：117亿元，同比增长9.3%。
• 毛利率：整体毛利率20.5%，同比下降2.5pct，房地产结算毛利率21.9%，同比下降3pct。
• 期间费用率：显著下降，销售管理费用率4.6%，同比下降0.9pct；财务费用率0.1%，同比下降0.9pct。
• 合同负债：5876亿元，覆盖去年结算收入1.5倍，为收入增长提供保障。

销售情况

• 销售金额：2153亿元，同比下降39.3%。
• 销售面积：1291万方，同比下降41.1%。
• 销售均价：16680元/平，同比增长3.1%。
• 主力区域：上海、南方、北京区域销售额占比分别为36.3%、22.1%和12.1%。
• 已售未结资源：合同金额6673亿元，面积4327万方，覆盖上年结算收入1.7倍，保持合理水平。

投资情况

• 新获取项目：19个，规划计容建面308万方，权益计容建面213万方。
• 拿地强度：拿地金额/销售金额为18%，同比下降13.8pct；拿地面积/销售面积为23.8%，同比下降44.9pct。
• 一二线城市占比：95.6%，新增项目楼面价同比上涨68%至1.3万元/平。
• 土储情况：在建+规划项目总计容建面1.4亿方，旧改面积524万方，土储相对充裕。

多元业务发展

• 物业服务（万物云）：上半年营收144亿元，同比增长38.2%；7月分拆上市获批，未来有望借助资本市场扩大市场份额。
• 物流仓储：营收18.6亿元，同比增长39.1%；其中冷库营收8.2亿元，同比增长94.7%。
• 租赁住宅：营收14.8亿元，同比增长12.3%；泊寓运营管理房屋21万间，累计开业17万间。
• 商业开发运营：营收40亿元，同比增长10.4%；印力管理项目收入27.5亿元，同比增长12.2%。

投资建议

• 预测数据：2022/2023/2024年营业收入分别为4977/5280/5446亿元，归母净利润分别为248/263/286亿元。
• 目标价格：21.3元/股，对应2022年PE10倍。
• 评级：维持“买入”评级。

风险提示

• 疫情影响：可能对销售和运营造成超预期影响。
• 政策放松：若政策放松不及预期，可能影响公司业务增长。
• 持续减值：公司可能面临持续减值风险。
• 万物云估值：若万物云估值不及预期，可能影响整体估值。

财务指标概览

总结

万科A作为龙头国企，财务稳健、土储充足、融资成本低，具备较强的抗风险能力和增长潜力。尽管销售额大幅下滑，但结算收入和多元业务增长稳健，尤其是万物云的分拆上市将带来估值提升和市场份额扩张的契机。未来公司有望在行业出清过程中进一步提升市场份额，推动业绩增长。