20220429-天风证券-万科A-000002.SZ-业绩双位数增长_多元化齐头并进_3页_217kb

报告摘要

万科A于2022年第一季度发布业绩报告，整体表现稳健，尽管面临销售下滑压力，但通过有效的费用管控和投资策略，公司仍实现了归母净利润的双位数增长。公司持续推动多元化业务发展，包括商业开发、物流仓储、租赁住宅及万物云城等板块，保持了较强的综合竞争力。

业绩表现
2022年一季度，公司实现营业收入626.67亿元，同比增长0.65%；归母净利润14.29亿元，同比增长10.58%。净利率同比上升0.42pct至4.45%，主要得益于费用控制和所得税率下降。
销售与拿地情况
合同销售金额同比下降40.7%，销售面积下降42.7%。但销售均价同比增长3.58%，显示公司产品竞争力较强。公司一季度新增6个项目，拿地力度为16.4%，投资较为谨慎，地售比为0.71，拿地楼面价为11937元/平米。
业务多元化进展
- 万物云城新增3个城市服务项目，其中67%来自独立第三方。
- 商业开发与运营收入达21.1亿元，新增管理面积16万方。
- 物流仓储营收8.7亿元，新获取可租赁建面5.4万方。
- 租赁住宅实现营收7亿元，新拓展房源超6000间。
财务与现金流状况
公司在手货币资金充沛，达1417.8亿元，现金短债比为1.6，较2021年末有所提升。公司三道红线均满足绿档要求，负债结构健康，59%为长期借款。2022年一季度发行的中期票据利率不高于3%，公司债券利率不高于3.7%，保持融资优势。
盈利与估值指标
2022-2024年预计净利润分别为235.99、252.26、266.98亿元，EPS分别为2.03、2.17、2.30元/股。对应PE分别为9.55X、8.93X、8.44X，维持“买入”评级。市净率持续下降，EV/EBITDA估值也逐步走低。

销售与拿地
- 合同销售金额：1065亿元，同比下降40.7%
- 合同销售面积：632.7万方，同比下降42.7%
- 销售均价：16833元/平米，同比增长3.58%
- 新增项目：6个，权益建面112万方，权益比例76.82%
- 拿地总价：174.51亿元，地售比0.71
财务数据
- 货币资金：1417.8亿元
- 净负债率：34.6%，较2021年末升高4.9pct
- 剔除预收账款的负债率：68.1%，较2021年末下降0.3pct
- 现金短债比：1.6，较2021年末升高0.1
- 有息负债结构健康，长期借款占比59%
投资建议
- 投资评级：买入（维持评级）
- 预计2022-2024年净利润分别为235.99、252.26、266.98亿元
- EPS分别为2.03、2.17、2.30元/股
- PE分别为9.55X、8.93X、8.44X
风险提示
- 房屋价格大跌
- 业务推进不及预期
- 宏观经济不及预期

指标	2020	2021	2022E	2023E	2024E
营业收入（百万元）	419,111.68	452,797.77	476,614.94	521,464.40	552,804.41
净利润（百万元）	59,298.12	38,069.53	34,703.68	35,036.65	36,573.22
每股收益（元/股）	3.57	1.94	2.03	2.17	2.30
市盈率（P/E）	5.43	10.00	9.55	8.93	8.44
市净率（P/B）	1.00	0.95	0.90	0.84	0.78
EV/EBITDA	3.95	4.89	4.55	4.55	3.74

指标	2020	2021	2022E	2023E	2024E
营业收入增长率	13.92%	8.04%	5.26%	9.41%	6.01%
毛利率	29.25%	21.82%	22.05%	23.08%	22.81%
净利率	9.91%	4.97%	4.95%	4.84%	4.83%
ROE	18.49%	9.55%	9.38%	9.37%	9.27%
ROIC	29.57%	16.09%	12.53%	13.13%	12.83%
资产负债率	81.28%	79.74%	79.25%	79.82%	77.68%
净负债率	18.85%	30.64%	21.98%	20.07%	7.17%
流动比率	1.17	1.22	1.20	1.21	1.27
速动比率	0.41	0.40	0.40	0.43	0.57