20220830-国金证券-万科A-000002.SZ-结转拉动业绩提升_新增长极表现亮眼_4页_1mb

万科A (000002.SZ) 增持（维持评级）总结

核心内容概述

万科A在2022年上半年实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%，归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%。尽管房地产开发和物业管理业务毛利率有所下滑，但公司通过结转交付增长和多元业务扩张，实现了业绩略超预期。分析师认为，公司未来增长主要依赖结转量提升和多元业务贡献，因此维持“增持”评级。

主要观点

• 结转拉动业绩提升：2022年上半年开发业务结算面积同比增长17.5%，贡献营收占比达86.4%，成为业绩增长的主要动力。
• 多元业务表现亮眼：物业服务、物流仓储服务营收增速超过30%，租赁住宅、商业开发与运营营收增速超过10%，成为新增长极。
• 销售承压，开工减缓：公司上半年销售金额2153亿元，同比下降39.3%。新开工面积同比下降38.9%，但竣工交付保持稳定，实现11.5万套的平稳交付。
• 拿地策略优化：公司上半年新增项目19个，总地价386.8亿元，同比下降65.7%。一二线城市投资占比达95.6%，提升拿地质量，同时减少资金占用。
• 盈利预测调整：公司小幅上调2022-2024年归母净利润预测，分别为235.6亿元、257.1亿元、282.0亿元，对应PE分别为7.8x、7.2x、6.5x。

关键信息

市场数据

• 总股本：116.31亿股
• 已上市流通A股：97.18亿股
• 流通港股：19.07亿股
• 总市值：1,848.12亿元
• 年内股价最高最低：21.00/13.94元
• 沪深300指数：4076
• 深证成指：11971

财务表现

• 营业收入：2022年上半年为2069.2亿元，同比增长23.8%；预计2023E为543.889亿元，同比增长10.4%。
• 归母净利润：2022年上半年为122.2亿元，同比增长10.6%；预计2023E为257.1亿元，同比增长9.15%。
• 每股收益：2022年上半年为2.025元，预计2023E为2.211元，2024E为2.425元。
• ROE：2022年上半年为8.68%，预计2023E为8.25%，2024E为7.86%。
• P/E：2022E为7.85x，2023E为7.19x，2024E为6.55x。
• P/B：2022E为0.68x，2023E为0.59x，2024E为0.52x。

投资建议

• 评级：增持
• 目标价：未明确，但根据当前PE，公司估值较低，具有吸引力。
• 盈利预测调整：公司上调2022-2024年归母净利润预测，调整幅度分别为1.6%、2.8%、4.4%。

风险提示

• 宽松政策对市场提振不佳
• 市场信心持续走低
• 多家房企出现债务违约

附录：三张报表预测摘要

损益表

• 主营业务收入：预计2022E为492,633亿元，2023E为543,889亿元，2024E为588,557亿元
• 主营业务成本：预计2022E为385,763亿元，2023E为426,023亿元，2024E为459,373亿元
• 毛利：预计2022E为106,870亿元，2023E为117,866亿元，2024E为129,184亿元
• 净利润：预计2022E为37,991亿元，2023E为41,467亿元，2024E为45,483亿元

现金流量表

• 经营活动现金净流：预计2022E为8,747亿元，2023E为7,622亿元，2024E为1,399亿元
• 投资活动现金净流：预计2022E为-16,452亿元，2023E为-18,512亿元，2024E为-20,643亿元
• 筹资活动现金净流：预计2022E为45,810亿元，2023E为35,010亿元，2024E为38,801亿元

资产负债表

• 资产总计：预计2022E为2,064.078亿元，2023E为2,292.386亿元，2024E为2,521.481亿元
• 负债股东权益合计：预计2022E为2,064.078亿元，2023E为2,292.386亿元，2024E为2,521.481亿元
• 净负债/股东权益：预计2022E为29.97%，2023E为28.93%，2024E为28.49%

比率分析

• 每股收益：预计2022E为2.025元，2023E为2.211元，2024E为2.425元
• 每股净资产：预计2022E为23.319元，2023E为26.806元，2024E为30.833元
• 每股经营现金净流：预计2022E为0.752元，2023E为0.656元，2024E为0.120元
• 净资产收益率（ROE）：预计2022E为8.68%，2023E为8.25%，2024E为7.86%
• 总资产收益率（ROA）：预计2022E为1.14%，2023E为1.12%，2024E为1.12%
• 投入资本收益率（ROIC）：预计2022E为4.99%，2023E为4.93%，2024E为4.91%

历史推荐与目标定价

• 2020-10-30：买入，市价27.38元，目标价37.08元
• 2021-02-05：买入，市价27.89元，目标价37.08元
• 2021-03-31：买入，市价31.37元，目标价37.08元
• 2021-04-23：买入，市价29.02元，目标价37.08元
• 2021-08-30：买入，市价20.90元，目标价29.61元
• 2021-10-29：买入，市价19.13元，目标价29.61元
• 2022-03-31：增持，市价18.98元，目标价20.34元
• 2022-04-28：增持，市价18.23元，目标价20.34元

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上

市场相关报告评级比率分析

• 一周内：买入1，增持2，中性0，减持0，评分1.67
• 一月内：买入34，增持5，中性0，减持0，评分1.13
• 二月内：买入87，增持11，中性0，减持0，评分1.11
• 三月内：买入130，增持18，中性0，减持0，评分1.12
• 六月内：买入302，增持1，中性0，减持0，评分1.01

特别声明

• 本报告由国金证券股份有限公司发布，未经授权不得复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发。
• 报告内容基于公开资料，不保证准确性与完整性。
• 报告仅为参考，不构成投资建议，不承担相关法律责任。
• 报告适用于风险评级高于C3级的投资者。

联系信息

• 上海
  电话：021-60753903
  传真：021-61038200
  邮箱：researchsh@gjzq.com.cn
  邮编：201204
  地址：上海浦东新区芳甸路1088号紫竹国际大厦7楼

• 北京
  电话：010-66216979
  传真：010-66216793
  邮箱：researchbj@gjzq.com.cn
  邮编：100053
  地址：中国北京西城区长椿街3号4层

• 深圳
  电话：0755-83831378
  传真：0755-83830558
  邮箱：researchsz@gjzq.com.cn
  邮编：518000
  地址：中国深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设广场T3-2402