20220331-西南证券-万科A-000002.SZ-利润规模有所下滑_开发运营并行发展_5页_1mb

万科A公司财务与业务分析总结

核心内容概述

本报告分析了万科A在2021年及未来三年（2022-2024）的财务状况与业务发展情况。尽管2021年公司归母净利润大幅下滑，但整体财务健康，非房业务保持增长，公司维持“买入”评级。

主要财务数据

营收与利润

• 2021年营收：452.8亿元，同比增长8.04%
• 2021年归母净利润：22.52亿元，同比下降45.75%
• 2022-2024年归母净利润复合增速：5.8%
• 2022-2024年每股收益预测：2.11元、2.20元、2.30元
• 2022-2024年PE预测：9.1倍、8.7倍、8.3倍
• 2022-2024年PB预测：0.52倍、0.48倍、0.45倍

财务指标

• 毛利率：2021年为21.82%，预计2022-2024年维持在20.5%-20.6%
• 净利率：2021年为8.41%，预计2022-2024年保持在7.9%-8.0%
• ROE：2021年为9.69%，预计2022-2024年逐步下降至8.70%
• 资产负债率：2021年为79.74%，预计2022-2024年逐步下降至76.85%
• 现金短债比：1.5，财务状况稳健

开发业务表现

• 销售金额：2021年为6278亿元，同比下降10.8%
• 结算收入：4023亿元，同比增长6.6%
• 新开工计容面积：3265万平方米，同比下降17.6%
• 竣工计容面积：3571万平方米，同比增长5.6%
• 在建项目总计容面积：10367万平方米
• 新增项目平均地价：6942元/平方米
• 公司市场份额：全国商品房市场约3.5%，在42个重点城市销售额排名前三

物业业务发展

• 万物云营收：240亿元，同比增长32.1%
• 物业业务结构：
  • 社区空间服务：56%
  • 商企服务：36%
  • AIoT及BPaaS解决方案：8%
• 万科物业：在管第三方住宅项目占比57%，新增住宅合约面积中外拓业务占比超70%
• 万物梁行：服务头部客户，包括中国市值前十互联网企业中的8家和市值前十金融企业中的8个
• 商业外盘收入占比：71%
• 万物云城：在29个城市获取43个项目，科技赋能服务持续拓展

多元业务进展

• 商业开发运营：
  • 营收：76.2亿元，同比增长20.6%
  • 累计开业项目：211个，新开业项目：34个
  • 印力管理项目营收：52.3亿元，同比增长23.9%
• 物流仓储：
  • 营收：31.6亿元，同比增长68.9%
  • 引入国际知名战略投资者，业务进入新阶段
• 租赁住宅（泊寓）：
  • 运营管理长租公寓：20.9万间
  • 年均出租率：95.3%
  • 营收：28.9亿元，同比增长13.9%
  • 轻资产运营能力取得突破

盈利预测与投资建议

• 归母净利润预测：2022-2024年分别为24.54亿元、25.60亿元、26.70亿元
• 复合增速：5.8%
• 投资建议：维持“买入”评级，认为公司能深度挖掘行业管理红利，非房业务行业领先

风险提示

• 竣工交付低于预期
• 销售及回款不及预期
• 多元业务拓展不及预期

附注信息

• 分析师：沈猛，执业证号：S1250519080004
• 联系人：池天惠、刘洋
• 数据来源：Wind，西南证券
• 公司评级：买入（未来6个月内涨幅高于沪深300指数20%以上）
• 行业评级：强于大市（未来6个月内行业回报高于沪深300指数5%以上）

总结

万科A在2021年面临归母净利润下滑的挑战，但其开发业务保持稳健增长，财务状况良好，非房业务如物业管理、商业运营和物流仓储等持续发力，推动公司整体发展。公司通过理性投资策略和多元化业务布局，积极应对市场波动，预计未来三年归母净利润将实现稳定增长，维持“买入”评级。同时，需关注竣工交付、销售回款及多元业务拓展等潜在风险。