20180820-东吴证券-万科A-000002.SZ-业绩符合预期_销售持续向好_融资优势尽显_8页_893kb

万科A 2018年半年报分析总结

核心内容概述

本报告对万科A 2018年上半年的业绩表现、销售情况、投资策略及融资能力进行了全面分析，总体认为公司业绩符合预期，销售持续向好，融资优势明显，维持“买入”评级。

主要观点

• 业绩表现稳健：2018年上半年，万科实现营业收入1059.75亿元，同比增长51.8%；归母净利润91.24亿元，同比增长24.94%。业绩增长主要得益于房地产结算收入的大幅上升。
• 毛利率提升，净利率略有下降：上半年销售毛利率为34.33%，同比增加1.79个百分点；销售净利率为12.76%，同比下降1.64个百分点，主要受财务费用和资产减值损失增加影响。
• 销售持续扩张：公司上半年销售金额达3046.6亿元，同比增长9.9%；销售面积2035.4万平米，同比增长8.9%。7月销售增速进一步提升，预计下半年销售表现将保持良好。
• 区域布局均衡：公司在34个城市销售金额位列前三，其中上海区域贡献最大（32.89%），其次为北方区域（26.83%）和中西部区域（20.8%）。
• 投资策略稳健：新增项目中90.8%为合作项目，权益比例55.8%，通过合作拿地有效控制成本，楼面均价仅为5054元/平方米。
• 融资能力突出：公司净负债率保持在32.7%，有息负债占总资产比例16.9%，其中短期负债占比低。在融资环境趋紧背景下，公司仍成功发行多期融资工具，利率处于行业低位。

关键信息

业绩数据

财务指标

投资建议

• 万科作为行业龙头，坚持“三大都市圈+中西部重点城市”布局，销售规模持续扩张，拿地力度增强。
• 多元化业务如物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等已逐步成熟。
• 预计2018-2020年EPS分别为3.28、4.10、4.96元，对应PE分别为7.13、5.69、4.70倍，维持“买入”评级。

风险提示

1. 行业销售规模波动较大，可能影响回款能力。
2. 政策调整（如调控、税收）可能带来经营风险。
3. 融资环境趋紧，可能增加流动性压力。
4. 企业运营风险，如人员变动、施工进度、拿地激进等。
5. 汇率波动可能影响财务成本。
6. 棚改货币化比例下降可能对三四线城市销售产生负面影响。

市场数据

财务预测总结

• 营业收入：预计2018-2020年持续增长，增速逐步放缓。
• 净利润：增速高于营收增速，但呈现下降趋势。
• 现金流：经营活动现金流稳定，投资活动现金流为负，筹资活动现金流波动较大。
• 资产负债结构：负债率高但结构合理，净负债率处于行业低位，融资渠道丰富，信用评级优良。

结论

万科A在2018年上半年表现出强劲的销售增长和稳定的盈利能力，同时通过合作拿地有效控制成本。公司在融资方面具备显著优势，能够有效应对市场环境变化。尽管面临一定的行业和政策风险，但其龙头地位和多元化布局使其具备较强的抗风险能力。综合来看，公司未来业绩释放可期，维持“买入”投资评级。