20181219-光大证券-万科A-000002.SZ-动态跟踪_销售增速继续回升_融资优势持续凸显_11页_1mb

万科A（000002.SZ）动态跟踪总结

核心内容

万科A在2018年四季度展现出销售和融资方面的积极表现，整体发展态势稳健。公司销售增速回升，融资成本保持低位，财务状况良好，具备较强的盈利能力和市场竞争力。

主要观点

• 销售增速回升：公司11月销售金额同比增长68%，带动全年累计同比增长16%。四季度为推盘主力期，可售资源充足，叠加楼市降温背景下优势项目加速入市，推动销售增长。
• 新开工面积超额完成：1-9月新开工面积达3649万方，同比增长40%，已超额完成全年目标。预计2019年开工意愿仍高，后续销售增长具备支撑。
• 拿地节奏放缓，补仓更加理性：1-11月新增土储4585万方，同比增长12.5%。拿地金额/销售金额比例降至49%，拿地均价/销售均价比例降至38%，成本控制有所改善。
• 融资优势明显：公司短期偿债压力较小，货币资金/短期有息负债比例为1.78倍，高于行业平均水平。融资成本保持低位，信用优势显著。
• 业绩进入兑现期：前三季度结算面积和金额分别同比增长33%和52%，结算均价提升带动毛利率增长。公司盈利能力和财务稳健性较强，未来业绩有望平稳增长。
• 盈利预测与估值：公司2018-2020年预测净利润分别为334亿元、394亿元、440亿元，对应PE分别为8.4倍、7.1倍、6.4倍。维持“买入”评级，目标价为39.22元。

关键信息

销售表现

• 11月销售面积356万方，同比增长55%。
• 11月销售金额583亿元，同比增长68%。
• 1-11月累计销售金额5440亿元，同比增长16%。
• 11月销售增速显著回升，较9月负增长明显改善。

开工与可售资源

• 1-9月新开工面积3649万方，同比增长40%。
• 已超额完成全年目标（3545万方）。
• 已售未结面积3849万平米，金额5524亿元，对应均价15832元/平米，未来毛利率支撑较强。

土地储备与拿地

• 1-11月新增土地储备4585万方，同比增长12.5%。
• 总地价款2639亿元，同比增长4.9%。
• 拿地面积/销售面积比例127%，与2017年持平。
• 拿地金额/销售金额比例49%，较2017年高点下降4pc。
• 拿地均价/销售均价比例38%，较2017年下降4pc。

融资情况

• 截至2018年三季度，总有息负债2432亿元，同比增长28%。
• 净负债率51%，低于行业平均水平。
• 货币资金1328亿元，同比增长41%。
• 发行多笔融资工具，票面利率保持低位，融资成本具有竞争力。

业绩与财务指标

• 2018年前三季度营业收入1760亿元，同比增长50%。
• 归母净利润140亿元，同比增长26%。
• 毛利率提升至34.8%，主要受结算均价上涨推动。
• 少数股东损益占比提升，计提资产减值损失影响利润率。

估值与评级

• 当前股价25.50元，目标价39.22元。
• 维持“买入”评级，预计未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。

风险提示

• 推盘进度不及预期。
• 土地成本上升导致利润率下滑。
• 项目结算进度不及预期。

财务数据概览

估值指标

结论

万科A在2018年四季度销售增速明显回升，融资优势显著，财务状况稳健，盈利能力和现金流表现良好。尽管存在一定的风险因素，但公司具备较强的市场竞争力和业绩保障能力，维持“买入”评级。