20210705-中国银河-房地产行业6月行业动态报告_6月销售降温符合预期_第二批土地集中供应拉开帷幕_30页_3mb

房地产行业动态报告总结（2021年6月）

核心内容

• 销售趋势：2021年6月，30城新房销售面积同比增速为-1.80%，环比增速为0.57%，销售热度逐步回归理性。一线城市成交面积同比增长24.86%，二线城市增长4.31%，三线城市则下降26.12%。
• 去化周期：截至2021年6月，十大城市存销比为8.18，处于2017年以来的较低水平。一线城市去化周期显著低于二线城市，销售降温导致去化周期小幅增加。
• 土拍市场：全国22城首批集中供地结束，平均溢价率13.35%，较2020年提升1.81个百分点。热点城市如重庆、深圳、厦门、合肥、杭州和宁波溢价率均超25%，而长春、青岛市场冷淡，平均溢价率分别为3.3%和1.9%。厦门开启第二批集中供地，热度依旧，而长春再次遇冷。
• LPR政策：LPR连续14期持平，首套房贷利率在部分城市持续上涨，如广州、苏州等。
• 财务表现：2021Q1，房地产行业营收同比增长25.01%，但归母净利润同比下降30.51%，行业利润承压。头部房企业绩稳健，物管公司普遍实现高增长，营收增速均值达72.45%，净利润增速均值达59.62%。
• 政策调控：房地产长效机制逐步完善，政策从土地、房企、银行三个维度对市场进行监测和调控。坚持“房住不炒”定位，防止学区房等炒作行为。同时，土地出让收入划转税务部门征收，强化了中央对资金使用的监管。
• 人口与城市化：人口增速放缓，老龄化加剧，三胎政策放开，房地产市场转向中速高质量发展阶段。城市化率从1998年的33.35%增长至2020年的63.89%，但增速放缓。未来房地产市场将更多关注存量房交易，预计存量房占比将提升。

主要观点

• 下半年房地产销售将逐步回归理性，一线城市表现优于三线城市。
• 房地产行业面临政策调控，融资环境趋紧，去杠杆趋势明显。
• 土拍市场热度分化，热点城市溢价率较高，冷门城市交易清淡。
• 物业管理行业迎来黄金发展期，市场空间巨大，政策支持明显。
• 人口结构变化与城市化放缓将影响房地产市场需求，未来将更注重存量市场和品质提升。

关键信息

• 销售数据：2021年6月30城新房销售面积为1782.88万平方米，同比-1.80%，环比+0.57%。
• 去化周期：十大城市存销比为8.18，环比+0.02。
• 土拍表现：22城首批集中供地平均溢价率13.35%，热点城市如重庆、深圳、厦门溢价率均超25%。
• LPR政策：LPR连续14期持平，部分城市房贷利率上涨。
• 财务表现：2021Q1房地产行业营收同比增长25.01%，净利润同比下降30.51%；物管公司营收增速均值72.45%，净利润增速均值59.62%。
• 政策影响：土地出让收入划转税务部门征收，强化监管；“房住不炒”定位明确，抑制市场投机。
• 人口与城市化：人口增速放缓，城市化率从1998年的33.35%提升至2020年的63.89%，但增速下降。未来房地产市场将更注重存量房交易和品质提升。

投资建议

• 关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、新城控股。
• 关注优质物业管理公司：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务、招商积余、新大正。
• 关注经纪服务行业标的：我爱我家。

风险提示

• 经济及行业下行压力。
• 销售超预期下行。
• 政策调控不确定性。

行业趋势

• 房地产行业进入成熟调整期，转向中速高质量发展阶段。
• 城市化后半程，房地产市场将更多关注存量房交易和物业管理。
• 政策支持下，物业管理行业迎来黄金时代，科技赋能将推动行业发展。
• 金融审慎管理制度出台，推动行业降杠杆，利好龙头房企。

政策动态

• 2021年两会政府工作报告强调“稳地价、稳房价、稳预期”，关注大城市住房问题。
• “房住不炒”定位持续，防止学区房炒作。
• 土地出让收入划转税务部门，强化资金监管。
• 棚改渐进式退出，老旧小区改造成为重点。

行业数据

• 2021Q1财务数据：
  • 营收：4916.38亿元，同比+25.01%。
  • 归母净利润：194.49亿元，同比-30.51%。
• 物管公司业绩：
  • 营收增速均值72.45%，净利润增速均值59.62%。
  • 绿地控股、万科A、保利地产等龙头房企财务指标表现稳健。

未来展望

• 房地产行业将进入平稳健康发展阶段，政策调控趋严。
• 物业管理行业在政策支持下，将成为新的增长点。
• 城市化率趋于稳定，房地产市场将更注重存量房交易和品质提升。