房地产行业6月行业动态报告：6月销售降温符合预期，第二批土地集中供应拉开帷幕-20210705-银河证券-30页_2mb

报告摘要

房地产行业动态报告总结

核心内容

2021年6月，房地产行业整体销售面积同比微降，但市场逐步回归理性。核心观点认为，下半年销售热度将趋于平稳，同时政策调控体系逐步完善，推动行业向高质量发展阶段迈进。

主要观点

销售趋势：6月30城新房销面积同比增速为-1.80%，环比增长0.57%。一线城市销售面积同比增长24.86%，二线城市增长4.31%，三线城市下降26.12%。
去化周期：截至6月，十大城市存销比为8.18，处于2017年以来较低水平。一线城市去化周期显著低于二线城市。
土地市场：全国22城首批集中供地结束，平均溢价率13.35%，高于2020年水平。热点城市如重庆、深圳、厦门、合肥、杭州、宁波溢价率超过25%。
土拍分化：厦门第二批土拍热度不减，溢价率23.62%；长春第二批土拍遇冷，溢价率仅0.4%。
LPR政策：LPR连续14期持平，一线城市部分城市房贷利率持续上涨，如广州、苏州、杭州等。
行业财务：2021Q1房地产行业营收增长但利润承压，头部企业表现稳健，物管公司普遍实现高增长。
政策调控：政府强调“房住不炒”，推动长效机制建设，包括土地出让收入划转税务部门、保障性住房建设、旧改等。
市场结构：房地产行业逐步从增量发展转向存量市场，物业管理行业迎来黄金发展期。

关键信息

销售情况

6月新房销售面积为1782.88万平方米，同比-1.80%，环比+0.57%。
一线城市销售热度回升，二线城市维持稳定，三线城市热度下降。
销售降温带来去化周期小幅增加，但整体仍处于低位。

土地市场

全国22城首批集中供地平均溢价率13.35%，高于2020年水平。
热点城市溢价率较高，如重庆、深圳、厦门、合肥、杭州、宁波。
长春、青岛等冷门城市溢价率较低，土拍热度下降。

信贷政策

LPR连续14期未变，1年期为3.85%，5年期以上为4.65%。
部分热点城市首套房贷利率连续上涨，如广州、苏州等。

行业财务

2021Q1房地产行业营收同比增长29.61%，但归母净利润同比下降51.71%。
头部住宅开发企业如万科、保利地产、新城控股业绩稳健。
物管公司如碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、招商积余等普遍实现高增长。

政策调控

长效机制：政策从土地、房企、银行三个维度进行监测和调控，推动行业平稳发展。
土地出让收入划转税务部门：自2021年7月1日起在河北等7省市试点，2022年1月全国实施。
学区房调控：防止以学区房等名义炒作房价，增加保障性租赁住房供应。
保障性住房：政府工作报告强调保障性住房与租赁住房，关注大城市住房问题。
旧改政策：老旧小区改造成为重点，扩大物业管理市场空间。

行业展望

投资建议：关注优质住宅开发企业如万科A、保利地产、新城控股；优质物管公司如碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、招商积余、新大正等。
风险提示：经济及行业下行压力、销售超预期下行、政策调控不确定性。

投资建议

住宅开发：建议关注万科A、保利地产、新城控股等龙头房企。
物业管理：建议关注碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、招商积余、新大正等优质物管公司。
经纪服务：建议关注我爱我家等经纪服务行业标的。

风险提示

行业面临经济及行业下行压力。
销售超预期下行的风险。
政策调控不确定性的风险。

行业发展阶段

房地产行业迈入成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段。
城市化进入后半程，房地产市场逐渐向存量阶段过渡。
物业管理行业迎来黄金时代，市场空间广阔。

人口与城市化趋势

人口增速放缓，老龄化加剧，三胎政策有望缓解部分压力。
城市化率从2008年的33.35%增长至2020年的63.89%，增速放缓。
城市化转向都市化，城市群如京津冀、沪宁杭、粤港澳成为新增长点。

城市人口变动

人口向东部集中，一线城市常住人口增长放缓，部分三线城市出现净流出。
城市间房地产市场热度分化，一线城市引领趋势，三线城市表现冷淡。

未来趋势

房地产行业将进入平稳健康发展阶段，行业利润率有望改善。
保障性住房与租赁住房成为政策重点，推动市场回归居住属性。
科技赋能加速行业发展，物业管理行业迎来发展机遇。

总结

房地产行业在2021年6月逐步回归理性，销售降温带来去化周期小幅增加，但整体仍处于低位。土地市场分化明显，热点城市溢价率较高，冷门城市表现平淡。LPR连续14期持平，部分城市房贷利率上涨。行业财务方面，营收增长但利润承压，头部企业表现稳健，物管公司普遍实现高增长。政策调控体系逐步完善，强调“房住不炒”，推动行业平稳发展。未来房地产行业将进入中速高质量发展阶段，物业管理行业迎来黄金时代，值得关注。

展开完整摘要