房地产行业深度：第二批集中供地土拍降温明显，国企和本地房企成拿地主力_50页_3mb

房地产行业第二批集中供地市场分析总结

核心内容概述

2021年11月2日，分析师金文曦对房地产行业第二批集中供地市场进行了详细分析。整体来看，土拍市场降温明显，成交金额与土地规划建筑面积较首批集中供地有显著下降，流拍率上升，底价成交地块增多。政策调控常态化、房地产金融审慎管理等多重因素导致市场热度下降，民营房企拿地积极性减弱，而国企和央企凭借资金和融资成本优势成为拿地主力。部分房企仍有补库存需求，建议关注融资和成本优势突出的保利发展、绿城中国、万科A等，以及受政策影响较小、定向招拍挂能力强的新城控股、宝龙地产等。

主要观点

• 土拍市场降温：20城第二批集中供地累计推出土地1096宗，成交605宗，总成交金额6072亿，较首批集中供地大幅下降。
• 溢价率控制：多地调整土拍规则，如设置房企资质认证、资金来源审查、限制溢价率上限等，以抑制非理性上涨。
• 底价成交占比高：多数地块以底价成交，如长沙、重庆等地，表明市场信心不足。
• 民营房企参与度低：如碧桂园、融创中国等民营房企拿地数量大幅减少，而国企央企表现活跃。
• 区域分化明显：不同城市和区域的土拍热度、成交情况存在显著差异，部分城市如杭州、济南、青岛等地成交清淡。

关键信息

• 土地成交情况：20城第二批集中供地总成交金额6072亿，成交土地规划建筑面积6794.74万平方米。
• 流拍与底价成交：杭州流拍率高达54.84%，济南全部地块底价成交，溢价率为零。
• 政策调整：多地引入“竞品质”等新政，控制溢价率上限，提升市场公平性。
• 企业表现：中国海外发展竞得24宗土地，华润置地收获8宗土地，保利发展、绿城中国、万科A等表现亮眼。
• 区域分析：
  • 华东地区：苏杭降温明显，上海“随机值”提升公平性；苏州、南京、杭州等地国企主导。
  • 华南地区：广州流拍过半，深圳竞争依旧激烈。
  • 华北地区：北京多宗土地延迟成交，天津底价成交为主。
  • 华中地区：武汉、合肥等地底价成交较多。
  • 西部地区：重庆溢价率下滑，成都供地增加。
  • 东北地区：长春、沈阳土拍平淡，国企主导。

受益标的

• 融资和成本优势突出的房企：保利发展（600048.SH）、绿城中国（3900.HK）、万科A（000002.SZ）。
• 政策影响较小，定向招拍挂能力强的房企：新城控股（601155.SH）、宝龙地产（1238.HK）。

风险提示

• 房地产调控政策超预期：可能进一步影响市场表现。
• 公司规模扩张不及预期：可能影响企业盈利能力。

土拍市场降温分析

1.1 多地调整土拍规则，控制溢价率上限

• 规则细化：多地引入“竞品质”、“竞自持”、“竞配建”等新规则，抑制地价非理性上涨。
• 溢价率限制：整体溢价率从首批的平均26.05%降至4.59%，部分城市如长沙、重庆甚至达到零溢价率。
• 市场调整压力：政策调控常态化和融资受限导致市场表现冷淡。

1.2 成交整体表现平淡，底价成交占比较高

• 流拍与取消交易：多个城市流拍率高，如杭州达54.84%，表明市场信心不足。
• 成交金额与面积下降：整体成交金额和面积较首批集中供地明显减少。
• 区域差异：不同区域成交情况分化明显，如上海浦东新区、广州南沙区等区域表现较好。

1.3 民营房企参拍积极性不高，国企央企收获颇丰

• 民营房企拿地减少：如碧桂园、融创中国等拿地数量大幅减少。
• 国企央企主导市场：如中国海外发展、华润置地等，凭借资金和成本优势积极拿地。
• 本地房企表现活跃：如武汉本地房企摘得多数地块，南京本地房企占成交四成。

区域市场分析

2.1 华东地区

• 上海：溢价率平稳，新规提升公平性；国企和联合体拿地为主。
• 苏州：降温明显，溢价率从7.23%降至1.26%；国企占84%。
• 南京：溢价率从18.15%降至5.98%；本地房企表现积极。
• 杭州：土拍热度骤降，流拍率超半数；“竞品质”试点，国企主导。
• 无锡：民企参与度高，拿地过半；溢价率从12.39%降至4.12%。
• 福州：多宗土地进入触顶摇号；国企和本土房企拿地较多。

2.2 华南地区

• 广州：流拍过半，成交“惨淡”；国企和本土房企拿地较多。
• 深圳：供给增加，竞争激烈；溢价率从30.90%降至12.05%；中海为最大赢家。

2.3 华北地区

• 北京：多宗土地延迟成交，溢价率从7.13%降至4.84%；国企主导。
• 天津：平淡收官，底价成交为主；国企占主导地位，中国中铁为最大赢家。
• 济南：全部地块底价成交，溢价率为零；国企为拿地主力。

2.4 华中地区

• 武汉：多数地块底价成交，本地房企表现积极。
• 合肥：半数流拍，溢价率从18.15%降至15%。
• 长沙：全部地块底价成交，溢价率为零。

2.5 西部地区

• 重庆：溢价率从40%以上降至不足1%；国企和央企表现活跃。
• 成都：土地供给增加，国企参拍积极。

2.6 东北地区

• 长春：平淡成交趋势延续；国企主导。
• 沈阳：溢价率下滑明显，龙头企业悉数拿地。

图表分析

• 图1：第二批集中供地各城市成交情况。
• 图2：第二批集中供地成交土地规划建筑面积。
• 图3：第二批集中供地各城市成交金额。
• 图4：第二批集中供地成交土地楼面均价。
• 图5：20城一二批集中供地土地溢价率对比。
• 图6：龙头房企拿地情况。
• 图7：上海第二批集中供地成交状态。
• 图8：第二批集中供地供应及成交情况。
• 图9：第二批集中供地规划建面及成交均价。
• 图10：拿地企业占比。
• 图11：苏州二批集中供地成交状态。
• 图12：各区域推出土地数量。
• 图13：各区供给土地规划建筑面积及成交均价。
• 图14：苏州土拍企业拿地结果。
• 图15：南京二批集中供地成交状态。
• 图16：各区域推出土地数量。
• 图17：各区供给土地规划建筑面积及成交均价。
• 图18：南京本地房企、外来房企拿地占比。
• 图19：杭州第二批集中供地国企、民企拿地情况。
• 图20：杭州第二批集中供地本地房企拿地情况。
• 图21：无锡二批集中供地成交状态。
• 图22：各区域推出土地数量。
• 图23：各区供给土地规划建筑面积及成交均价。
• 图24：无锡本地房企、外来房企拿地占比。
• 图25：福州第二批集中供地成交情况。
• 图26：福州第二批集中供地成交溢价率情况。
• 图27：各区域推出土地数量。
• 图28：各区供给土地规划建筑面积。
• 图29：广州二批集中供地成交状态。
• 图30：广州各区供给土地规划建筑面积及成交均价。
• 图31：广州第二批集中供地成交情况（分企业）。
• 图32：深圳二批集中供地成交状态。
• 图33：各区域推出土地数量。
• 图34：各区供给土地规划建筑面积。
• 图35：深圳第二批集中供地土拍结果（部分）。
• 图36：北京二批集中供地成交状态。
• 图37：各区域推出土地数量。
• 图38：各区供给土地规划建筑面积及成交均价。
• 图39：北京第二批集中供地国企、民企拿地占比。
• 图40：天津二批集中供地成交状态。
• 图41：各区土地供给情况。
• 图42：各区土地成交结果。
• 图43：企业拿地数量。
• 图44：企业拿地规划建面。
• 图45：济南二批集中供地成交状态。
• 图46：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图47：第二批集中成交土地规划建面（分区域）。
• 图48：青岛二批集中供地成交状态。
• 图49：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图50：第二批集中成交土地规划建面（分区域）。
• 图51：青岛二批集中供地部分企业拿地数量。
• 图52：青岛二批集中供地部分企业拿地均价。
• 图53：武汉二批集中供地成交状态。
• 图54：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图55：第二批集中成交土地规划建面（分区域）。
• 图56：合肥二批集中供地成交状态。
• 图57：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图58：第二批集中供地规划建面（分区域）。
• 图59：合肥二批供地成交结果。
• 图60：长沙二批集中供地成交状态。
• 图61：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图62：第二批集中供地规划建面（分区域）。
• 图63：长沙第二批供地成交结果。
• 图64：重庆主城区一、二批集中供地相关信息对比。
• 图65：第二批集中供地规划建面（分区域）。
• 图66：重庆第二批土拍成交企业占比。
• 图67：九大主城区二批集中供地成交状态。
• 图68：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图69：第二批集中供地规划建面（分区域）。
• 图70：重庆主城区拿地企业分布。
• 图71：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图72：第二批集中供地规划建面（分区域）。
• 图73：成都一二批集中供地成交结果对比。
• 图74：长春二批集中供地成交状态。
• 图75：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图76：第二批集中成交土地规划建面（分区域）。
• 图77：长春二批集中供地部分企业拿地数量。
• 图78：长春二批集中供地部分企业拿地均价。
• 图79：沈阳二批集中供地成交状态。
• 图80：第二批集中供地供应及成交情况（分区域）。
• 图81：第二批集中供地规划建面（分区域）。
• 图82：沈阳二批集中供地企业拿地数量。
• 图83：沈阳二批集中供地企业拿地均价。

表格分析

• 表1：第二批集中供地部分城市土拍政策汇总。
• 表2：上海两轮集中供地对比。
• 表3：苏州两轮集中供地对比。
• 表4：南京两轮集中供地对比。
• 表5：杭州第二批集中供地相关公告。
• 表6：杭州一、二批集中供地相关信息对比。
• 表7：无锡两轮集中供地对比。
• 表8：福州土拍拿地结果。
• 表9：厦门两轮集中供地对比。
• 表10：广州两轮集中供地对比。
• 表11：深圳两轮集中供地对比。
• 表12：深圳第二批集中供地土拍结果（部分）。
• 表13：北京两轮集中供地对比。
• 表14：天津一、二批集中供地相关信息对比。
• 表15：济南一、二批集中供地相关信息对比。
• 表16：济南第二批集中供地土拍结果（部分）。
• 表17：青岛一、二批集中供地相关信息对比。
• 表18：武汉一、二批集中供地相关信息对比。
• 表19：武汉第二批集中供地土拍结果（部分）。
• 表20：合肥一、二批集中供地相关信息对比。
• 表21：长沙一、二批集中供地相关信息对比。
• 表22：重庆主城区一、二批集中供地相关信息对比。
• 表23：成都一二批集中供地成交结果对比。
• 表24：长春一、二批集中供地相关信息对比。
• 表25：沈阳一、二批集中供地相关信息对比。

总结

第二批集中供地市场整体表现冷淡，溢价率回落，底价成交地块增多。政策调控和融资受限是主要原因，国企和央企成为拿地主力，而民营房企参与度下降。不同区域市场热度不一，部分城市如上海、深圳竞争依然激烈，而如杭州、济南等城市则较为平淡。建议关注融资和成本优势突出的房企，以及受政策影响较小的本地房企。