20210912-西南证券-房地产行业周报_第二批集中供地降温_广宇发展进军新能源_16页_2mb

第二批集中供地降温，广宇发展进军新能源

核心内容概述

第二批集中供地整体降温，部分城市土地市场遇冷，部分城市已启动第二轮供地，但政策调控对土地市场产生显著影响。同时，房地产行业整体表现疲软，部分房企面临业绩下滑与财务压力，行业政策持续收紧，推动部分企业进行产业转型。广宇发展作为其中一员，宣布退出房地产市场，进军新能源领域，通过资产置换方式引入鲁能新能源，有望实现业绩复苏。

主要观点

1. 第二批集中供地市场表现

• 整体溢价率下降：7个已完成第二批集中供地的城市中，整体溢价率为5.1%，较首轮明显降温。
• 部分城市流拍严重：如济南，所有地块均以底价成交，流拍率超过30%。
• 政策调整影响市场：土地供应规则调整包括竞拍准入、溢价率限制、购地资金审查等，进一步抑制市场热度。
• 部分城市供地增加：如深圳、成都、沈阳等地，土地挂牌数量和面积有较大幅度增加。

2. 一线及二线楼市遇冷

• 一线城市成交量下滑显著：8月上海二手房成交量同比下降40%，深圳同比下跌82%，创近10年同期最低。
• 二线城市降温更明显：8月30大中城市商品房成交量环比下降22.2%，成交面积环比下降24.6%，表明市场整体疲软。

3. 粤港澳大湾区合作区升级

• 前海扩容8倍：明确其“打造粤港澳大湾区全面深化改革创新试验平台”和“建设高水平对外开放门户枢纽”的定位。
• 横琴深度合作区方案发布：目标在2024年和2029年实现经济协同与规则衔接，推动区域一体化发展。

4. 广宇发展转型新能源

• 退出房地产市场：通过与鲁能集团资产置换，广宇发展将全面转向新能源业务。
• 鲁能新能源表现优异：2021年上半年营收同比增长50.6%，毛利率约为广宇发展的两倍，显示出新能源业务的高增长潜力。
• 财务压力缓解：广宇发展短期债务大幅下降，长期债务增长但整体财务结构有所改善。

5. 投资建议

• 关注5大投资主线：
  • 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团
  • 商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团
  • 文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺
  • 物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务、世茂服务
  • 医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球

关键信息汇总

重点数据

• 土地成交情况：

  • 7个城市共挂牌352宗土地，成交257宗，起拍金额1602亿元，成交金额1683亿元，整体溢价率5.1%。
  • 厦门溢价率25.4%，为7城中最高；济南溢价率0%，流拍率超30%。

• 楼市成交量：

  • 上海8月二手房成交量1.8万套，同比下跌40%。
  • 深圳8月二手住宅成交量2043套，同比下跌82%，为近10年同期最低。
  • 广州8月一手房成交量7000套，环比下降5.8%，同比下降29.0%。

• 广宇发展财务状况：

  • 2021年上半年营业收入99.0亿元，同比下降1.9%。
  • 扣非净利润为9.2亿元，同比下降32.4%。
  • 短期借款同比下降90%，长期借款同比增长200%。

• 鲁能新能源业绩表现：

  • 2021年上半年营收17.6亿元，同比增长50.6%。
  • 毛利润10.2亿元，同比增长63.7%。
  • 扣非净利润4.5亿元，同比增长56.1%。
  • 毛利率约为广宇发展的两倍。

总结

第二批集中供地市场整体降温，政策调控对土地市场和房企财务产生明显影响。一线城市楼市遇冷，成交量大幅下滑，二线城市降温更为显著。与此同时，前海与横琴两大合作区升级，为区域发展注入新动力。广宇发展作为转型代表，通过资产置换进军新能源领域，有望改善业绩表现。投资建议聚焦于多个行业板块，包括均衡型房企、商住型房企、文旅、物管及医美服务企业。整体来看，房地产行业面临转型与调整，部分企业通过多元化发展寻找新的增长点。