【专题】全国第二批次集中供地：整体仍处于低位_11页_1mb

全国第二批次集中供地总结

核心内容概述

2022年全国第二批次集中供地已基本完成，涉及22个重点城市，其中18城已发布土地公告，9城完成供地。整体来看，土地供应量、面积及金额均较第一批次有所下降，土拍热度依然低迷，但部分城市及地块表现出一定的回暖迹象。

主要观点与关键信息

1. 土拍政策优化，提升企业拿地意愿

• 政策调整方向：为应对行业下行压力，多地调整土拍规则，通过降门槛、降地价、提利润等方式，增强房企拿地信心。
• 优化措施：
  • 南京：取消“商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%”要求，仅保留“中止价+一个增加幅度”。
  • 成都：首次将“定品质”与土拍挂钩，引导房企理性拿地，控制成本。
  • 放宽配建要求：多地减少对安置房、装修限价等配建条件的限制，如北京无保障房地块，福州、重庆等地配建要求降低。
  • 放宽销售限价：部分城市如南京、长沙取消或放宽限价，增加房企定价灵活性。

2. 供应情况：整体供应量下降

• 全国供应情况：
  • 共供应地块415宗，总建面4038万平米，起拍金额5114亿元。
  • 较第一批次分别下降5%、7%和3%。
  • 11城供应量减少，部分城市因市场低迷而主动调整节奏。
• 城市供应分化：
  • 南京：供应量大幅增加132%，成为供应量增长显著的城市。
  • 天津：供应量下降62%，部分地块为流拍地块重挂。
  • 杭州、苏州、宁波：供应量与第一批次相比有所增加，但整体仍低于预期。

3. 成交情况：热度仍处于低位

• 成交规模下降：
  • 9城共成交180宗地，总建面1571万平米，总地价2173亿元。
  • 环比第一批次分别下降5%、4%和7%。
• 市场热度指标：
  • 流拍撤牌率：8%，较第一批次基本持平。
  • 溢价率：4%，较第一批次6%有所下降。
  • 底价成交占比：61%，触顶地块占比24%，整体热度偏低。
• 成交分化明显：
  • 热点城市：如杭州、宁波，部分地块受到追捧，竞拍热度较高。
  • 冷门城市：如福州、苏州，部分地块流拍或底价成交，市场预期不足。
  • 板块分化：核心地段仍受关注，远郊边缘板块多为底价成交。

4. 房企拿地偏好：以央国企为主

• 拿地主体：大型国企央企及地方平台公司成为主要拿地力量，如中海、华润、金茂等。
• 民企参与有限：仅部分稳健型房企如龙湖、绿城参与。
• 市场预期：房企更关注去化保障，倾向于选择利润空间大、销售指导价倒挂的优质地块。

上海第二批次集中供地情况

1. 供应结构

• 本次共供应34幅地块，涉及居住用地及涉住用途混合用地，其中居住用地占比85%。
• 无保障性住房用地：与第一批次相比，第二批次未供应保障性质地块。

2. 供应数据

• 土地面积：119.7万平米，较第一批次减少43%。
• 规划建筑面积：234.8万平米，减少47%。
• 起拍金额：746.5亿元，减少12%。
• 供应区域：主要集中在中环线内及核心板块，如静安、长宁、普陀、杨浦等。

3. 重点地块

• 静安区天目社区C070102单元07-03地块：文体、居住、商业混合用地，起始楼面价5.62万元/平米，房地联动价12.88万元/平米。
• 长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块：纯住宅用地，起始楼面价9.11万元/平米，房地联动价16.30万元/平米。
• 部分城中村改造地块：如高行镇界路地块、张江镇田园地块，起始楼面价分别为3.40万元/平米和4.05万元/平米，房地联动价分别为7.03万元/平米和8.30万元/平米。

4. 市场预期

• 疫情冲击：三月以来疫情对房地产市场造成一定影响，但随着复工复产推进，市场热度有望逐步恢复。
• 政策支持：中央和上海均出台积极政策，推动房地产市场健康发展。
• 趋势判断：短期内房地产市场仍以“房住不炒”为主基调，行业将更加注重良性循环与稳定发展。

总结

全国第二批次集中供地在政策优化、供应调整和市场预期等因素影响下，整体热度仍处于低位。部分城市如南京、苏州、杭州等表现出一定回暖迹象，但多数城市仍面临市场低迷、流拍率偏高等问题。房企拿地仍以央国企为主，地方平台和稳健型民企参与度有限。上海作为重点城市，其第二批次供地规模有所缩减，但核心地段地块仍具吸引力，市场预期逐步改善。未来土地市场将呈现“国企央企+稳健型品牌民企+地方平台”三足鼎立的格局。