20220612-国盛证券-房地产开发2022W23_上海广州落户限购政策放松_新房二手房成交环比边际改善_15页_661kb

房地产开发周报总结（2022W23）

核心内容

本周房地产市场政策继续放松，多地出台支持性政策，尤其是一线城市如上海、广州及核心二线城市如杭州、南京、成都等。政策放松以限购限贷为主，包括降低首付比例、下调房贷利率、允许补缴社保等，旨在刺激市场活跃度。新房和二手房成交数据出现边际环比改善，但同比数据仍显示市场整体低迷，全面复苏仍需时间。

主要观点

• 政策放松扩散：房地产放松政策继续扩散，多地出台宽松政策，如上海、广州的落户与限购放松，以及多个二线城市“四限”政策放松。
• 市场边际改善：新房、二手房成交数据出现环比改善，部分核心城市如杭州、上海需求强劲，政策小幅放松即可有效激活市场。
• 融资环境改善：房企信用债发行量减少，但融资成本有所下降，部分房企债券利率低于历史水平。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，认为政策放松与竞争格局改善是主要逻辑，建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。

关键信息

新房成交情况

• 本周30个城市新房成交面积为293.1万平方米，环比提升7.9%，同比下降42.7%。
• 一线城市新房成交面积为59.3万方，环比25.1%，同比-36.8%。
• 二线城市新房成交面积为170.3万方，环比5.6%，同比-41.4%。
• 三线城市新房成交面积为63.5万方，环比0.9%，同比-50.1%。

二手房成交情况

• 本周11个重点城市二手房成交面积合计123.9万方，环比增长33.9%，同比下降17.6%。
• 一线城市二手房成交面积为24.1万方，环比16.5%。
• 二线城市二手房成交面积为84.5万方，环比45.6%。
• 三线城市二手房成交面积为15.3万方，环比11.0%。

重点公司信用债情况

• 本周共发行房企信用债10只，环比减少11只；发行规模70.81亿元，环比减少134.8亿元。
• 净融资额为5.35亿元，环比减少104.79亿元。
• 融资成本下降，如北京天恒短期融资券（-51bp）、首都开发5年期定向工具（-47bp）。

投资建议

• 维持“增持”评级，关注以下A股和H股房企：
  • A股：滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋
• 物管板块建议关注：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期
• 基本面继续下行引发连锁反应
• 疫情反复影响超预期

政策回顾

• 上海：落户政策放松，允许社保补缴、取消部分社保要求，优化人才引进标准。
• 广州：非本市户籍购房允许社保断缴补缴。
• 武汉：公积金阶段性支持政策，包括缓缴、提高租房提取额度。
• 珠海：限购放松，非限购区域首付比例最低2成。
• 成都：公积金提取限额提升，提高租房提取额度。
• 徐州：公积金贷款首付比例下调，允许提取公积金偿还商业银行贷款。
• 青岛：黄岛区、城阳区、高新区全面取消住房限购。
• 新疆：降低首套房贷款利率下限至LPR-20BP，二套房首付比例下调。
• 湖南：限贷放松、房贷降息、购房补贴、支持企业兼并重组。
• 河南：首次购房最低首付比例25%，推动利率稳中有降，发放购房券和补贴。
• 江西南昌：首套房公积金贷款首付比例由30%降至20%。
• 四川遂宁：提高公积金贷款限额，取消两次贷款间隔限制。
• 贵州：推进棚改货币化，创新公积金贴息政策。

数据概览

行情回顾

• 中信房地产指数累计变动幅度为0.04%，落后大盘3.62个百分点。
• 上涨个股共52支，下跌个股82支。
• 涨幅前五：广汇物流（34.9%）、高新发展（25.3%）、中天金融（15.1%）、ST新梅（11.7%）、银亿股份（11.7%）。
• 跌幅前五：绿景控股（-86.3%）、空港股份（-11.6%）、*ST宏盛（-9.7%）、金科股份（-9.3%）、冠城大通（-9.2%）。

重点房企表现

• 涨幅前五：绿景中国地产（26.4%）、旭辉控股集团（6.3%）、泰禾集团（5.8%）、时代中国控股（5.4%）、绿城中国（3.7%）。
• 跌幅前五：富力地产（-18.4%）、龙湖集团（-11.1%）、金科股份（-9.3%）、中梁控股（-8.8%）、建业地产（-5.9%）。

结论

房地产市场在政策放松的推动下，成交量出现边际改善，但同比数据仍显示市场整体疲软。政策持续向核心一二线城市扩散，市场基本面改善仍需时间。建议关注政策受益及信用资质良好的房企。