20230405-华创证券-房地产行业周报_厦门放松限购限售_新房二手房持续回暖_16页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

2023年4月5日发布的房地产行业周报显示，房地产板块整体表现疲弱，但新房和二手房市场持续回暖。政策层面，中央仅推出“带押过户”便民措施，力度有限；地方层面则有厦门等城市放松限购限售政策，沈阳、盐城下调首套房贷利率下限，三四线城市以提高公积金贷款额度、购房补贴等方式进行边际放松。此外，部分头部房企披露了2022年业绩及2023年销售目标，融资端则显示民企发债利率仍较高。

主要观点

1. 板块行情

• 本周申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.1%，排名第30位。
• A股中，京基智农周涨幅达17%，华发股份涨幅3.4%，而财信发展跌幅达13.8%。
• 港股中，保利物业涨幅12.1%，中海物业、新城悦服务涨幅7.3%，宝龙地产跌幅9.3%。

2. 政策动态

• 中央政策：仅出台“带押过户”政策，未触及核心限购、限贷等需求端政策，边际放松力度仍不强。
• 地方政策：
  • 厦门：放松限购限售，允许户籍单身人士购买第二套住房，二孩以上家庭可购买第三套住房，限售时间由“取得不动产权证之日起2年”改为“网签之日起2年”。
  • 沈阳、盐城：阶段性下调首套房贷利率下限，盐城从4.1%降至3.8%。
  • 三四线城市：以提高公积金贷款额度、购房补贴等方式进行边际放松，如丽水、中山、宣城、西藏等地。

3. 销售端表现

• 新房市场：21城商品房成交面积550万方，环比增长16.2%，同比增长61%，接近2021年上半年市场高位。
  • 一线城市成交面积175万方，环比上升20%，同比上升111%。
  • 上海、杭州、宁波等城市表现突出，上海成交面积同比增长395%，主要因新房集中入市及去年同期疫情基数低。
• 二手房市场：11城成交面积238万方，环比微降0.9%，同比增长114%，日均成交面积保持高位。
  • 一线城市二手房成交面积66万方，环比上升24%，同比上升65%。
  • 深圳、南京、苏州、厦门等城市二手房成交表现较好。

4. 公司动态

• 中海：2023年力争销售合约额增长20%。
• 华润置地：按全年60%去化率计算，2023年实际销售金额将超3000亿元。
• 碧桂园：土储结构调整，未来将重点布局西安、上海、宁波等高确定性市场。
• 万科万纬物流：在浙江和广东约25万方资产项目，有望年内发行REITs。

5. 投资建议

• 投资机会：关注“两个中心、一个基本点”：
  1. 以高能级城市复苏为中心，关注在高能级城市土储占比高或2022年逆势拿地的公司。
  2. 以国央企估值修复为中心，受益于信用重塑和股权融资放开，推动估值系统性修复。
  3. 以逐步建立护城河为基本点，关注长期收益预期较高的公司。
• 重点推荐公司：越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。

关键信息

1. 行业数据

• 股票家数：119只
• 总市值：15,560.67亿元
• 流通市值：14,766.36亿元

2. 政策要点

• 中央层面：仅推进“带押过户”，未出台核心需求端政策。
• 地方层面：厦门放松限购限售，沈阳、盐城下调首套房贷利率，三四线城市通过公积金政策和购房补贴刺激市场。

3. 融资情况

• 民企发债利率依然较高，如雅居乐发行利率达7.5%和5%。
• 国央企发债利率较低，如中海地产、首开股份等，显示融资优势。

4. 市场趋势

• 新房及二手房市场持续回暖，但整体板块仍处于震荡行情。
• 一线城市复苏力度最强，三四线城市增长显著，但分化明显。

风险提示

• 微观传导机制失灵，房企缩表趋势仍未终结。

相关研究报告

• 《房地产行业周报：双部委发文支持商业地产REITs，新房二手房持续回暖》（2023-03-28）
• 《房地产行业重大事项点评：弱化销售，聚焦估值》（2023-03-21）
• 《销售修复初现，拿地聚焦高能级城市——头部房企月报（2月）》（2023-03-15）

团队介绍

• 组长/首席研究员：单戈，中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验。
• 助理研究员：许常捷，同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地。

投资评级说明

• 公司评级：
  • 强推：预期未来6个月内超越沪深300 20%以上；
  • 推荐：预期未来6个月内超越沪深300 10%-20%；
  • 中性：预期未来6个月内相对沪深300变动在-10%至10%；
  • 回避：预期未来6个月内相对沪深300跌幅在10%-20%。
• 行业评级：
  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过沪深300 5%以上；
  • 中性：预期未来3-6个月内行业指数变动幅度在-5%至5%；
  • 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过沪深300 5%。

免责声明

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• 报告内容仅供参考，不构成具体投资建议。
• 投资有风险，入市需谨慎。