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消费基础设施REITs政策带来价值重估机会总结

核心内容

2023年3月24日，证监会发布通知，进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行。同日，国家发改委提出研究支持消费基础设施发行REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等项目，以及保障基本民生的社区商业项目。该政策旨在促进消费内需复苏、盘活存量资产，而非单纯拓宽融资渠道。

主要观点

政策背景与目标

• 政策目的：贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景。
• 政策内容：
  • 发行主体应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发。
  • 回收资金需用于便民商业、智慧商圈、数字化转型等方向，不得为商品住宅开发变相融资。
• 政策导向：强调消费内需复苏，推动商业资产价值重估。

商业资产价值重估逻辑

• 商业资产形式：分为自有资产和租赁经营两种形式。
• 行业趋势：联营合营模式的百货商场逐步被消费与休闲娱乐一体化的购物中心取代，面临线上冲击，运营压力加大。
• 估值现状：当前商贸零售企业所持商业体多以成本入账，估值处于低位。
• REITs影响：若商业体能成功REITs立项，将显著提升其资产价值，推动估值修复。
• 长期影响：盘活存量资产有助于零售企业拓展规模、优化产业链布局。

投资建议

• 投资逻辑：REITs政策的推行为部分商业体资产持有方带来价值重估机会，同时为业绩增速放缓的商贸零售企业业务拓展和运营提供长期驱动力。
• 筛选方式：采用双口径（粗口径与剔除负债口径）对企业资产与市值进行对比，寻找具备修复潜力和弹性的标的。
• 关注对象：建议重点关注自持资产洼地内的行业头部企业，这些企业更有可能受益于REITs政策带来的估值提升。

风险提示

• 宏观经济风险：若宏观经济大幅下行，可能影响消费复苏。
• 行业竞争风险：行业竞争加剧可能压缩企业利润空间。
• 消费需求风险：若消费需求萎缩，将对商业体运营造成压力。
• 政策执行风险：项目推行速度若低于预期，可能影响政策效果。

重要声明

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投资评级说明

• 行业评级：
  • 增持：未来6个月投资收益率领先市场基准指数5%以上。
  • 中性：未来6个月投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%。
  • 减持：未来6个月投资收益率落后市场基准指数5%以上。
• 公司评级：
  • 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
  • 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
  • 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%。
  • 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%至15%。
  • 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上。
  • 无评级：因信息不全或重大不确定性事件无法给出明确评级。

总结

消费基础设施REITs政策的出台，为商业资产价值重估提供了契机，尤其对商贸零售企业具有积极影响。政策重点支持具备消费属性的商业项目，推动其资产证券化，有助于提升企业估值和运营能力。建议投资者关注具备自持资产优势的行业头部企业，同时注意宏观经济、行业竞争及政策执行等潜在风险。