20210401-万和证券-创新基础设施REITs_提升服务实体经济能力_34页_1mb

报告摘要

创新基础设施REITs，提升服务实体经济能力总结

核心内容

基础设施是社会经济发展的基础，对GDP增长具有显著促进作用。我国传统基础设施投资占GDP比重从2003年的10.63%提升至2017年的20.84%，未来仍具广阔发展空间。当前我国基础设施投融资仍以政府自筹资金与城投平台为主，占比超过70%，因此创新投融资机制势在必行。基础设施REITs作为直接融资工具，将基础设施资产证券化，为基础设施项目提供退出机制，有助于提升资产流动性、促进市场化和专业化运营，是推动我国基础设施投融资机制创新的重要路径。

主要观点

基础设施REITs的优势：
- 提供基础设施资产退出途径，有利于资金循环使用。
- 符合我国金融体制改革方向，提升直接融资比重。
- 促进不动产市场化运作，提升管理效率。
- 为社会资本提供参与基础设施投资的渠道。
我国基础设施REITs发展的挑战：
- 法律法规尚不健全。
- 税收优惠机制尚未建立。
- 资产收益率偏低，制约发展。
- 国有资产转让操作困难，涉及流失风险和程序问题。
- 缺乏专业人才和完善的市场机制。
境外经验借鉴：
- 美国：REITs市场成熟，基础设施REITs占比从9.58%提升至40.76%，以数据中心、物流地产、信号塔为主，具有高回报性。
- 日本：亚洲最大REITs市场，物流REITs占主导，设立基础设施基金，促进可再生能源发展。
- 新加坡：REITs市场市值占比高，以综合地产为主，吸引离岸不动产投资。

关键信息

一、我国基础设施投融资体制现状

基础设施投资规模增长迅速，2017年达17.34万亿元，同比增长13.84%。
投资来源以财政资金、政府专项债、城投债、银行信贷和PPP为主，其中财政资金和城投平台占比最高。
2013-2017年传统基础设施投资复合增长率达19.32%，未来仍具增长潜力。
新型基础设施（如5G、数据中心）成为新增长点，投资规模逐步扩大。

二、基础设施REITs的发展路径

通过“私募基金+ABS”结构发行基础设施类REITs，为基础设施项目提供退出机制。
政策支持下，2020年8月证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，为基础设施REITs试点铺路。
基础设施REITs可与其它市场板块形成互补，推动不动产直接融资发展。

三、境外基础设施REITs发展经验

美国

REITs市场发展历史悠久，基础设施REITs在公开上市REITs中占比大幅提升。
基础设施REITs以数据中心、物流地产和信号塔为主，长期回报率较高。
交易结构包括UPREITs和DOWNREITs，流动性好，税收优惠显著。
常见估值方法包括FFO、AFFO和NAV，具备稳定分红和资产增值特性。

日本

J-REITs为亚洲最大REITs市场，物流REITs占主导，设立基础设施基金促进可再生能源发展。
基础设施REITs以物流地产为主，出租率普遍高于99%，受地震影响较小。
交易结构为公司型REITs，由外部管理机构管理，制度规范，投资者结构以机构为主。

新加坡

S-REITs市场市值占比高，以综合地产为主，吸引离岸不动产投资。
基础设施REITs以工业地产为主，市场制度完善，交易活跃。

四、我国基础设施REITs发展建议

完善基础制度建设：包括税收、交易制度和产权转让等。
优化治理机制：明确各中介机构职责，提升透明度。
提升资产管理能力：推动资产证券化管理人转型，增强专业性。
建立激励机制：实现管理人职责与收益匹配。
加强投资者保护：优化内部治理、信息披露、投资者教育等。
推动市场发展：加强制度建设和人才培养，提升市场吸引力。

风险提示

政策不及预期可能影响基础设施REITs发展。
市场流动性不足、税收政策不明确、资产收益率低等潜在风险。

总结

基础设施REITs是我国基础设施投融资机制创新的重要方向，有助于缓解地方政府债务压力，提升资产流动性与市场化运营水平。虽然我国已有初步尝试，但仍面临法律法规、税收机制、资产收益率和人才储备等挑战。借鉴美国、日本、新加坡等成熟市场经验，完善制度建设、优化治理结构、推动专业人才发展，是推动基础设施REITs健康发展的关键。同时，需关注政策风险、市场风险和资产运营风险，确保基础设施REITs的可持续发展。

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