20210810-粤开证券-_粤开宏观_万字长文详解基础设施REITs_全球比较与中国实践_23页_3mb

基础设施REITs发展研究报告总结

核心内容概述

本报告主要探讨了基础设施REITs（不动产投资信托基金）的定义、发展现状、全球市场分析及未来前景。报告指出，基础设施REITs通过不动产证券化，实现基础设施项目的上市，为投资者提供一种兼具股债特性的投资工具。中国自2020年起正式推出公募REITs，首批项目于2021年6月挂牌上市，标志着境内基础设施REITs市场正式起步。

主要观点

一、基础设施REITs的本质与特点

1. 基础设施REITs的本质：是基础设施项目的“IPO”盛宴，通过证券化将流动性低的基础设施资产转化为可交易的金融产品。
2. 产品架构：我国采用“公募基金+ABS”的模式，公募基金通过购买资产支持证券（ABS）实现对基础设施项目的间接投资。
3. 收益特性：基础设施REITs收益兼具股债双重属性，分红收益稳定，增值收益受市场波动影响较大。
4. 分类标准：REITs可分为权益型、抵押型和混合型，其中权益型REITs占主导地位，占全球REITs总市值的90%以上。
5. 发行流程：包括发起人申报、国家发改委审查、证监会及交易所审核、运营管理四个环节。

二、全球REITs市场分析

1. 市场规模：全球REITs市场规模超过2万亿美元，美国占据主导地位，占全球市场的63.4%。
2. 市场特点：
   • 产品类型：权益型REITs为主导，抵押型REITs逐步减少。
   • 行业分布：美国基础设施类REITs市值最大，占比17.4%，住宅、工业次之。
   • 投资主体：机构投资者为主要参与者，占比约88.8%。
3. 收益特征：
   • 分红收益：占总收益的69.8%，与美债收益率高度相关。
   • 增值收益：占总收益的30.2%，与标普500指数相关性高。
   • 抗通胀属性：分红收益与通货膨胀呈正相关，REITs是优质的抗通胀资产。

三、我国REITs市场现状

1. 发展历程：我国REITs市场从类REITs起步，2020年后正式进入公募REITs阶段。
2. 当前市场概况：
   • 发行规模：截至2021年6月，首批9支公募REITs发行规模为314亿元。
   • 投资方向：主要投向收费公路、仓储物流、产业园区和生态环保四类基础设施资产。
   • 派息率差异：特许经营类项目派息率较高，均值达8.7%，产权类项目派息率均值为3.7%。
   • 投资结构：战略投资者配售比例均在50%以上，网下配售比例在14%~32%，公众配售比例在3%~14%。
3. 底层资产类型：包括产权类和特许经营类，前者现金流集中在到期时，后者现金流稳定。

四、REITs市场前景展望

1. 市场潜力：我国基建投资累计额达170.7万亿元，按1%证券化率计算，公募REITs市场规模可达1.7万亿元，按10%证券化率计算可达17.1万亿元。
2. 五大意义：
   • 投资者层面：拓宽投资渠道，提供抗通胀资产。
   • 原始权益人层面：盘活存量资产，缩短资金回收周期。
   • 行业发展层面：形成良性循环，引入社会资本。
   • 金融市场层面：增加产品多样性，优化投资组合。
   • 宏观经济层面：化解城投债务风险，推进国家重大战略。

关键信息

• 全球REITs市场：总市值超过2万亿美元，美国占63.4%，机构投资者占比达88.8%。
• 我国REITs市场：2021年6月首批公募REITs上市，主要投资方向为收费公路、仓储物流、产业园区和生态环保。
• 收益构成：分红收益占比高，特许经营类项目派息率普遍高于产权类项目。
• 政策支持：自2020年起，国家发改委、证监会等相关部门陆续出台政策，推动基础设施REITs试点。
• 风险提示：运营管理风险和金融市场系统风险。

图表目录

1. 图表1：我国基础设施REITs“公募基金+ABS”的产品架构
2. 图表2：REITs的分类
3. 图表3：我国公募REITs发行的四个环节
4. 图表4：全球推出REITs制度的经济体及推出时间
5. 图表5：1971-2020年美国REITs市场规模与产品数目
6. 图表6：主要经济体REITs市值规模占比
7. 图表7：截至2020年底，前十大市场REITs市值占GDP比重
8. 图表8：权益型REITs占比逐渐提升
9. 图表9：主要经济体REITs市值规模占比
10. 图表10：美国REITs市场中机构投资者的结构
11. 图表11：美国REITs的分红收益与增值收益
12. 图表12：分红收益与美债收益率高度相关
13. 图表13：分红收益与通货膨胀呈正相关
14. 图表14：2014年以来，国内类REITs发行情况
15. 图表16：类REITs与REITs的区别
16. 图表17：我国基础设施REITs发展历程
17. 图表18：我国首批公募REITs全景
18. 图表19：平安广州交投广河高速公路REIT产品结构图
19. 图表20：平安广州交投广河高速公路REIT利润预测
20. 图表21：平安广州交投广河高速公路REIT可供分配金额预测
21. 图表22：REITs指数与其他指数收益对比
22. 图表23：我国基础设施投资进入存量时代
23. 图表24：非金融企业部门杠杆率攀升
24. 图表25：地方政府负债率快速上行
25. 图表26：我国高速公路总里长及增长情况
26. 图表27：我国仓储物流设施情况
27. 图表28：各阶段REITs相关政策及主要内容

投资建议与评级

• 股票投资评级：

  • 买入：相对大盘涨幅大于10%
  • 增持：相对大盘涨幅在5%~10%
  • 持有：相对大盘涨幅在-5%~5%
  • 减持：相对大盘涨幅小于-5%

• 行业投资评级：

  • 增持：预计行业回报高于基准指数5%以上
  • 中性：预计行业回报介于基准指数-5%与5%之间
  • 减持：预计行业回报低于基准指数5%

分析师与研究团队

• 分析师：罗志恒，粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师，执业编号：S0300520110001。
• 研究助理：贺晨、牛琴。

联系方式

• 粤开证券：具备证券投资咨询业务资格，经营证券业务许可证编号：10485001。
• 联系地址：
  • 广州经济技术开发区科学大道60号开发区控股中心21-23层
  • 北京市西城区广安门外大街377号
• 网址：www.ykzq.com
• 电话：010-83755580
• 邮箱：luozhiheng@ykzq.com

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