20220213-西南证券-基础设施公募REITs系列报告（一）_基础设施REITs启航_驶向万亿蓝海_36页_5mb

基础设施REITs发展与市场分析总结

核心内容

基础设施REITs是中国房地产市场从增量时代转向存量时代的重要金融工具，具备“股”与“债”的双重特性，兼具高收益与低波动，是优质的抗通胀资产。其发展将助力产业发展，推动资产证券化，促进资本形成和存量资产盘活。中国REITs市场发展潜力巨大，短期有望达到2-5万亿元，长期或突破十万亿级别。

主要观点

• REITs投资价值：兼具股性和债性，长期收益跑赢美股，具有良好的抗通胀能力与风险分散效果。
• 中国REITs市场潜力：中国固定资产存量规模庞大，PPP项目为REITs提供了大量资产来源，未来市场扩容空间巨大。
• 市场结构与收益：已上市的11只基础设施公募REITs中，环境治理类表现最优，仓储物流次之，产业园区和高速公路表现相对较弱。
• 资产类型与运营模式：REITs底层资产包括仓储物流、产业园区、数据中心、收费公路和环境治理等，不同资产类型具有不同的收益结构和运营特点。
• 投资建议：公募REITs适合长期持有，应关注其长期投资价值，警惕短期波动及内部收益率下滑风险。
• 风险提示：包括底层资产集中度高、市场流动性不足、收益率低于预期等。

关键信息

• REITs运作架构：以“公募基金+ABS”模式为主，底层资产通过公募基金间接持有。
• 资产类型与收益：环境治理类REITs收益率最高，其次是仓储物流、产业园区和高速公路。
• 市场规模预测：未来5年REITs市场规模有望达到2-5万亿元，长期可达到十万亿级别。
• 市场表现：首批公募REITs相对发行价平均上涨25.29%，收益率与项目规模呈反向关系。
• 政策支持：中国自2001年起逐步探索REITs，2020年正式启动基础设施公募REITs试点，2021年进一步完善制度与规则。

基础设施REITs分类与表现

仓储物流类REITs

• 底层资产：包括多个物流园区，如中金普洛斯仓储物流REIT和红土创新盐田港仓储物流REIT。
• 运营表现：出租率高，收入稳定，是REITs的重要资产类别。
• 市场规模：中国仓储物流设施总面积远低于美国，但人均面积仍有较大提升空间。

产业园区类REITs

• 底层资产：如东吴苏州产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT、华安张江光大园REIT。
• 盈利模式：物业租售、园区服务、金融运作。
• 运营表现：出租率良好，租金稳定，收益较为可观。

数据中心类REITs

• 定义：分为互联网数据中心（IDC）和企业数据中心（EDC）。
• 盈利模式：以机柜租售为主，分为批发型和零售型。
• 市场规模：预计2025年达到5952亿元，发展迅速。

收费公路类REITs

• 底层资产：如浙商证券沪杭甬高速公路REIT、平安广州广河高速公路REIT。
• 盈利模式：依靠通行费收入，特许经营权期限影响资产价值。
• 运营表现：部分项目因特许经营权期限较短，存在提前终止风险。

环境治理类REITs

• 底层资产：如中航首钢生物质REIT、富国首创水务REIT。
• 盈利模式：以污水处理、固废处理等为主要收入来源。
• 市场前景：受益于“双碳”政策，未来发展潜力大。

投资建议与风险提示

投资建议

• 长期持有：REITs更适合长期持有，可享受资产升值和分红收益。
• 关注新项目：随着REITs市场逐步扩大，应持续关注新上市的REITs产品。
• 优化配置：作为第四类资产配置，REITs可丰富投资组合，提升抗风险能力。

风险提示

• 资产集中度风险：底层资产集中于某些行业或地区，可能影响整体收益。
• 流动性风险：REITs市场尚未完全成熟，流动性可能不足。
• 收益率风险：受市场波动、资产运营及政策影响，收益率可能低于预期。

政策与市场发展

• 政策支持：中国自2001年起逐步探索REITs，2020年正式试点，2021年制度逐步完善。
• 境外经验：中国企业在境外发行REITs积累了宝贵经验，为境内发展提供了借鉴。
• 类REITs发展：类REITs为私募产品，具备偏债性，是公募REITs发展的过渡形式。

估值与收益分析

• 收益来源：包括资产升值收益和股息收益。
• 估值方法：包括现金流折现法、市场法和资产法等。
• 市场表现：已上市REITs在二级市场表现亮眼，但需警惕内部收益率下滑风险。

总结

基础设施REITs作为中国资本市场的重要组成部分，正逐步成为盘活存量资产、推动产业发展的新引擎。其发展不仅有助于优化资源配置，还能为投资者提供多样化的资产配置选择。随着制度不断完善和市场规模扩大，REITs将成为未来重要的投资工具，具备广阔的发展前景。