商贸零售行业证券研究报告：消费基础设施REITs东风将至助力价值重估和业态升级_48页_2mb

消费基础设施REITs东风将至：助力价值重估和业态升级

核心内容

中国消费基础设施REITs的发行条件和政策已基本具备，其市场建设正在稳步推进。消费基础设施REITs的扩容将涵盖百货购物中心、农贸市场和家居卖场等业态，有助于实现企业新发展模式转型和业态升级。通过REITs发行，可盘活存量资产、优化资本结构、提升企业估值，并为市场注入新动力。

主要观点

• 宏观环境：中国当前处于扩大内需和高质量稳增长的关键阶段，政策支持消费基础设施REITs发行，以提振经济并化解房地产与金融风险。
• 市场建设：C-REITs市场仍处于起步阶段，流动性偏低，需进一步扩容。亚太成熟市场在经济下行期推出REITs，以商业REITs作为首发业态，具有借鉴意义。
• 房地产行业：房企通过发行REITs可实现降杠杆、优化资本结构，并释放资产价值。推荐深耕商业赛道的龙头房企，如万科、新城控股、金融街等。
• 零售业态：奥特莱斯和家居卖场等细分业态增速领先，需推进数字化转型，提升运营效率。农贸市场则承担着保障民生的重要角色，亟需升级改造。

关键信息

一、消费基础设施优质物业存量规模庞大

1. 百货购物中心：截至2022年末，中国购物中心存量项目达5685个，体量接近5亿平方米。行业进入存量运营阶段，重点在于坪效。
2. 农贸市场：大型农贸市场仍是生鲜农产品流通的主要渠道，交易额占生鲜农产品零售市场份额的57%。但存在冷链不足、产销不匹配、区域分布不均等问题。
3. 家居卖场：美凯龙、居然之家、富森美分别拥有640.4万、111.17万、超过110万平方米自有物业面积。非标体验式消费决定了其重要地位，数字化是未来发展方向。

二、REITs发行对企业的影响

• 估值提升：REITs发行可带动原始权益人旗下资产价值重估，部分公司自有物业估值已超过当前总市值。
• 财务改善：企业可选择并表或出表，灵活调整财务结构，改善财报表现。
• 经营目标实现：REITs发行有助于企业实现新发展模式转型，通过资产盘活释放价值。

三、投资建议

• 房地产：推荐深耕商业赛道的龙头房企，如A股的万科A、新城控股、金融街、建发股份，以及港股的华润置地、中国海外发展、龙湖集团。
• 零售：推荐各细分业态龙头，如百联股份、居然之家、美凯龙等。

风险提示

• REITs政策出台及项目审批进展不及预期。
• 市场流动性不足、政策支持力度变化等。

图表概览

• 图1-3：日本、新加坡及香港服务业占GDP比重、城镇化率及商业地产沉淀情况。
• 图4-7：中国及亚太国家GDP、可支配收入增速及REITs市场发展情况。
• 图8-9：中国公募REITs市值、流通市值及底层资产类别。
• 图10-11：亚太国家REITs市值分布及商业REITs细分业态占比。
• 图12-19：房地产及零售行业财务指标分析。
• 图20-22：中国不同零售业态增速及奥特莱斯物业面积增长情况。
• 图23-33：中国购物中心、百货及农贸市场经营情况。
• 图34-35：购物中心和百货收入成本结构。
• 图36-39：中国亿元以上的农产品市场数量、交易额及农贸市场交易额占比。
• 图40-46：农贸市场类型占比、农产品市场层次及设施比较。
• 图47-49：农贸市场收入成本结构及家居零售市场增长情况。

表格概览

• 表1：公募REITs底层资产试点范围扩大至消费基础设施。
• 表2：REITs作为凯德模式“投融建管退”中的主要退出渠道。
• 表3：国内龙头房企商业赛道发展情况。
• 表4：首批REITs底层资产实现125%以上估值溢价。
• 表5：三级农产品产地市场体系。
• 表6：农产品市场相关政策。

总结

消费基础设施REITs的发行将为商业地产提供新的退出渠道，推动行业从增量向存量转型，助力企业实现价值重估与业态升级。政策支持、市场扩容及企业转型是当前发展的重要驱动力，而REITs的估值提升和财务改善效应也将进一步显现。随着市场的发展，REITs将成为房地产及零售行业的重要组成部分，具有广阔的发展前景。