20230324-国联证券-房地产_公募REITs再扩容_消费基础设施纳入试点_2页_313kb

房地产行业总结：公募REITs扩容与消费基础设施试点

核心内容

国家发改委于3月24日发布通告，宣布将消费基础设施纳入公募REITs试点范围，标志着我国基础设施公募REITs市场首次拓展至消费领域。此举旨在贯彻党中央、国务院关于恢复和扩大消费的决策部署，通过REITs产品提高消费类基础设施的流动性，推动消费复苏，同时引导商业地产向高质量、可持续方向发展。

主要观点

• 市场扩容：我国公募REITs市场自2020年4月启动试点以来，已逐步扩大，至2023年3月，上市产品达25支，总规模超860亿元，覆盖公路、产业园、仓储物流、租赁住房、生态环保、新能源等多个领域。
• 首次消费类试点：本次纳入消费基础设施是REITs产品品类的首次扩展，重点支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目。
• 政策延续与引导：政策延续了“房住不炒”的基调，同时通过规范资金用途，防止其流入住宅开发，引导商业地产或开发中的商业板块加快市场化进程。
• 降低准入门槛：通告对申报项目的资产规模、收益率及现金流分派率进行了适度下调，以增加优质资产的准入机会，尤其是社区商业等规模较小但潜力较大的项目。
• 投资建议：分析师看好在核心城市拥有优质存量消费类资产、具备出众经营能力的商业地产企业，以及在社区商业领域有广泛布局的龙头企业。

关键信息

• REITs作用：REITs有助于盘活存量资产，实现资产溢价变现，带动新增投资；同时提升资产质量和运营能力，为消费复苏提供更优质的环境。
• 资金用途规范：项目发起人不得从事商品住宅开发业务，募集资金不得用于变相融资住宅开发项目。
• 准入门槛调整：
  • 项目当期评估净值不低于8亿元（此前为10亿元）；
  • 基金存续期内部收益率（IRR）不低于5%；
  • 非特许经营权类项目未来3年每年净现金流分派率不低于3.8%。
• 风险提示：
  • 商业复苏不及预期；
  • REITs产品流动性不及预期；
  • 海外金融风险影响扩散超预期。

投资建议

• 评级：强于大市（上调评级）
• 上次建议：中性
• 分析师：杨灵修（执业证书编号：S0590523010002）、姜好幸（执业证书编号：S0590122120026）

相关声明

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