20230327-德邦证券-房地产_消费基础设施纳入公募REITs简评-公募REITs扩容至消费基础设施_存量资产价值有望重估_2页_279kb

房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告由德邦证券房地产与新材料首席分析师金文曦撰写，研究助理为蔡萌萌。报告对房地产行业进行了综合分析，提出对房地产行业的投资评级为“优于大市（维持）”，并重点讨论了公募REITs扩容至消费基础设施对行业的影响。

主要观点

1. 公募REITs扩容至消费基础设施

• 事件背景：国家发展改革委与证监会联合发布通知，明确将消费基础设施纳入公募REITs试点范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等项目。
• 投资价值：此次扩容有助于盘活存量商业资产，促进其价值重估。核心区域、现金流稳定、权属清晰的商业资产项目有望成为优质底层资产。
• 退出通道：为商业物业资产提供了新的退出机制，有助于打通“投融管退”资金闭环，提升资产运营类开发商的资产管理能力，推动其向轻资产模式转型。
• 风险规避：强调坚持“房住不炒”政策，避免为商品住宅开发项目变相融资。出险房企的商业物业因权属不清或已抵质押，难以直接受益。

2. 市场表现与政策影响

• 当前房地产市场呈现逐步改善趋势，1-2月销售同比降幅收窄，竣工面积实现正增长。
• 政策层面，住建部表态积极，部分城市如长沙优化限售政策，支持刚性及改善型住房需求。
• 政府工作报告提出加强保障房建设，支持刚改需求，进一步强化政策对房地产市场的调控导向。

3. 投资建议

• 建议关注具备核心资产、稳定投资回报、权属清晰的商业物业项目。
• 推荐关注企业包括：华润置地(1109.HK)、万科A（000002.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）、华侨城A（000069.SZ）、龙湖集团（0960.HK）、华润万象生活（1209.HK）等。

关键信息

• 政策导向：坚持“房住不炒”，严禁为商品住宅开发变相融资。
• 市场趋势：1-2月房地产数据整体改善，销售与竣工数据均有所回升。
• REITs扩容：消费基础设施纳入公募REITs，推动商业资产价值重估。
• 风险提示：商品房销售复苏不及预期、政策调控效果不及预期、竣工面积不及预期。

投资评级说明

法律声明

• 本报告仅供德邦证券客户使用，不构成投资建议。
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分析师与研究助理简介

• 金文曦：德邦证券地产&新材料首席分析师，曾任职于西部证券、东亚前海证券、上海证券，2022年中指房地产十大金牌分析师，为多家主流财经媒体特约评论员。
• 蔡萌萌：研究助理，协助完成研究报告的撰写与分析。