20230327-首创证券-房地产及物业行业周报_REITs扩容消费基础设施_新房二手房销售持续改善_23页_926kb

房地产及物业行业周报总结

核心内容

2023年第12周，房地产及物业行业呈现一定的复苏迹象，政策端与市场端均有所改善。

政策端动态

• 中央政策：国家发改委和证监会联合发布通知，支持消费基础设施建设，推动其发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等项目，同时强调不得为商品住宅开发项目变相融资。
• 地方政策：多地出台房地产支持政策，如无锡放松外地人购房限制，安徽亳州调整预售资金拨付方式，深圳和株洲提高公积金贷款额度。部分城市取消限购，以缓解库存压力。

市场端表现

• 新房销售：2023W12，39城商品房成交面积为542万平米，环比增长15.8%，同比增长34.4%；全年累计成交面积4436.8万平米，同比下降1.8%。
• 二手房销售：15城二手房成交套数为27468套，环比增长13.4%，同比增长125.1%；全年累计成交面积209466套，同比增长65%。
• 库存及去化周期：10城商品房可售面积为6271万平米，环比增长0.6%；库存去化周期为11.2个月，环比下降0.3个月。其中，上海和杭州去化周期较健康，分别为4.8个月和2.7个月，而福州、莆田、宝鸡去化周期较高，分别超过27个月。
• 新开盘去化率：周度新开盘去化率为63.5%，环比上升2.3%，显示市场热度持续。

主要观点

房地产板块表现

• A股房地产指数2023W12涨幅为0.26%，相对沪深300指数表现-1.46%，排名21/31。
• 年初至今，房地产指数下跌3.12%，相对沪深300指数表现-7.13%。
• 港股内房股指数2023W12跌幅为1.03%，相对恒生指数表现-3.06%；年初至今跌幅为9.17%，相对恒生指数表现-9.85%。
• 物业指数2023W12跌幅为2.99%，相对恒生指数表现-5.02%；年初至今跌幅为8.44%，相对恒生指数表现-9.12%。

房企动态

• 远洋集团：宣布不会兑付美元永续次级债券利息，将延期支付。
• 保利发展：收到上交所问询函，需对125亿定增相关事项作出说明。
• 华润置地：拟发行40亿元中期票据，利率最低为2.5%；同时获授30亿元定期贷款融资。

关键信息

投资建议

• 推荐房企：
  • 头部房企：招商蛇口、华润置地，因其高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中。
  • 行业底部扩张房企：滨江集团、华发股份，有望通过拿地优化资产质量。
  • 困境反转类房企：金地集团，随着融资和拿地恢复，估值有望提升。
  • 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地，具备稳定的现金流能力。

风险提示

• 销售恢复可能难以持续。
• 市场对宽松政策反应可能钝化。
• 房价存在超预期下跌风险。

区域表现

分线城市商品房成交

• 一线城市：成交面积环比增长35.2%，同比增加50.8%。
• 二线城市：成交面积环比增长18.1%，同比增加37.5%。
• 三四线城市：成交面积环比下降32.5%，同比下降17.5%。

分线城市二手房成交

• 一线城市：二手房成交套数环比下降0.7%，同比增加35.2%。
• 二线城市：二手房成交套数环比增长19.8%，同比增加186.9%。
• 三四线城市：二手房成交套数环比增长7.7%，同比增加110.5%。

数据分析

城市商品房成交

城市二手房成交

结论

当前房地产市场在政策支持下有所回暖，尤其在新房和二手房销售方面表现积极。部分城市库存去化周期改善，市场热度持续。尽管如此，仍需警惕销售恢复不持续、政策效果减弱及房价超预期下跌等风险。建议关注资产质量优化、区域布局合理及融资能力改善的房企，以把握行业复苏机遇。