20220628-光大证券-建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之十三_解禁冲击下_REITs二级市场表现超预期_9页_956kb

报告摘要

行业研究总结：解禁冲击下，REITs二级市场表现超预期

核心内容

本报告聚焦于基础设施公募REITs在首批解禁后的市场表现，并分析其对后续REITs发行及基建投资的影响。报告指出，尽管首批REITs解禁规模较大，但市场反应总体平稳，二级市场表现超预期，验证了REITs作为信用扩张工具的吸引力。同时，报告回顾了今年以来REITs政策的推进情况，并预测未来REITs发行将提速。

主要观点

1. 首批REITs解禁表现稳健

解禁规模：首批9只REITs解禁份额总计21.71亿份，占总份额的33.92%。
市场反应：解禁首周，REITs价格周涨跌幅均值为+0.76%，呈现“量增价稳”态势。
流动性改善：解禁后流通份额扩展一倍，有助于提升市场流动性及交易活跃度。
机构投资者行为：解禁资金主要来自保险资金及产业资本，其偏好长期持有，未出现大规模抛售。

2. 政策支持力度超预期

政策推进：自2020年40号文发布以来，REITs相关政策逐步升级，2022年5月25日，国办首次以书面形式确认REITs对盘活存量资产、扩大有效投资的重要性。
配套政策：多个部委陆续出台配套支持政策，包括发改委、证监会、财政部、住建部、银保监会等，强化REITs发展机制。

3. 项目发行节奏低于预期

发行进度：截至2022年6月25日，仅发行或即将发行3只REITs，低于年初预期。
原因分析：项目非标属性强，产品设计、申报及审核流程复杂，导致发行节奏偏慢。

4. REITs对基建投资的重要意义

盘活存量资产：REITs可帮助原始权益人回笼资金，改善资产负债表。
提升投资回报率：REITs通过缩短资金回收久期、提高IRR及资本增值，增强社会资本参与基建投资的积极性。
引导投资预期：REITs为基建项目提供有效退出通道，缓解投资者对中长期负债率的担忧，增强投资信心。

5. 后续REITs发行将提速

政策支持：政策力度持续加强，地方与企业积极参与REITs发行。
经验积累：参与各方及监管部门对非标项目的处理经验日益丰富。
扩募机制：扩募机制的推出将缩短发行流程，推动市场扩容。

关键信息

解禁后市场表现：价格稳定、成交量温和增长，说明市场对REITs的接受度较高。
收益率表现：首批REITs过去一年综合收益率均值达27%，高于市场预期。
资产荒背景：REITs在当前“资产荒”环境下具备稀缺性，成为投资者青睐的资产类别。
投资建议：建议关注运营资产占比高或已有资产挂牌REITs平台的企业，如中国交建、中国电建、中国中铁、中国铁建、首创环保、招商蛇口、南山控股。
风险提示：
- 二级市场价格大幅波动风险；
- REITs项目申报不及预期风险；
- 政策不及预期风险。

行业与公司评级

评级	说明
买入	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上
增持	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%
中性	未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%
减持	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%
卖出	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上
无评级	因无法获取必要资料或存在重大不确定性事件，无法给出明确投资评级

基准指数说明

A股主板基准为沪深300指数；
中小盘基准为中小板指；
创业板基准为创业板指；
新三板基准为新三板指数；
港股基准指数为恒生指数。

估值方法的局限性

本报告所含分析基于假设，不同假设可能导致分析结果显著不同。所采用的估值方法及模型存在局限性，估值结果不保证所涉证券能够在该价格交易。

分析师声明

本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，基于合法合规信息，独立、客观地出具，分析师对报告内容负责。

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