20210719-光大证券-建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之_日本J-REITs发展历程对我国的借鉴意义_39页_4mb

行业研究总结

核心内容

本报告围绕日本J-REITs的发展历程，探讨其对我国基建公募REITs市场的借鉴意义。J-REITs是日本版不动产投资信托基金，通过证券化方式将房地产资产转化为可交易的金融产品，使投资者能够间接参与不动产投资。日本J-REITs市场自2001年建立以来，经历了快速发展，成为全球第二大REITs市场，截至2021年6月末，总市值达17.53万亿日元（约1.02万亿人民币），上市REITs数量从2只增至62只。

我国基建公募REITs市场尚处于起步阶段，但其发展潜力巨大，预计未来市场规模或超3万亿人民币。J-REITs的发展历程、税收政策、收益分配机制及市场表现，为我国REITs市场提供了可参考的经验和路径。

主要观点

1. J-REITs的税收优势

   • J-REITs采用公司型投资信托架构，通过特殊税收处理（如从应纳税所得额中扣除分红）实现了企业所得税的实质免除，从而提升了回报率。
   • 与普通公司不同，J-REITs倾向于分配90%以上的可分配收入，使投资者享受节税效应，提高投资吸引力。

2. J-REITs的稳定性和高收益性

   • J-REITs的波动率与日经平均股价指数相近，但整体波动较小，具有低风险、稳定投资的特性。
   • 近20年来，J-REITs的回报率基本维持在3%~6%之间，高于日本政府债券及东证一部股票，表现出较高的投资价值。

3. J-REITs市场的发展历程

   • 2001年3月建立，2001年9月启动，经历了初期扩张、金融危机冲击、政府扶持和负利率政策推动等阶段。
   • 市场总市值从2001年的2600亿日元增长至2021年的17.53万亿日元，反映出其强大的市场潜力和持续增长能力。

4. J-REITs的资产配置和投资策略

   • J-REITs主要投资办公楼、住宅、零售物业、物流设施、酒店、医疗设施等地产类资产。
   • 基础设施基金主要投资太阳能等可再生能源设施，未来可能拓展至其他类型基础设施资产。
   • 投资组合具有地域和产业分散性，以降低风险，同时关注物业质量、租用率和收益稳定性。

关键信息

• J-REITs市场发展数据

  • 截至2020年底，J-REITs市场规模约为9206亿人民币。
  • 2021年6月末，J-REITs总市值达17.53万亿日元（约1.02万亿人民币），上市数量达62只。

• 税收政策

  • J-REITs享有特殊税收处理，可从应纳税所得额中扣除分红，实现企业所得税的实质免除。
  • 2015年4月，日本修订《投信法》，引入临时差异调整津贴（ATA）以进一步优化税收制度。

• J-REITs市场波动与恢复

  • J-REITs市场在2008年金融危机和2020年新冠疫情中出现短期大幅波动，但整体趋势向好。
  • 2020年5月后市场逐步恢复，2021年6月创下新高。

• J-REITs与基础设施基金的区别

  • J-REITs主要投资房地产类资产，如办公楼和住宅；
  • 基础设施基金主要投资基础设施资产，如太阳能发电设施，未来资产类型将逐步扩展。

投资建议

• 关注建筑企业

  • 中国交建、中国电建因报表中无形资产占比高，将直接受益于基建REITs推进。
  • 中国铁建、中国中铁、中国建筑、中国中冶可借助基建REITs突破资产负债率限制，实现扩张。

• 政策支持

  • 国家发改委自2020年起出台多项政策，支持REITs市场发展，包括放宽试点范围、简化申报流程等。
  • 预计未来将出台更多配套政策，细化税收优惠，进一步推动REITs市场发展。

风险分析

• 经营风险：基础设施项目可能因市场变化、政策调整等导致收益波动。
• 价格波动风险：J-REITs虽波动较小，但受宏观经济和市场情绪影响仍可能产生价格波动。
• 流动性风险：REITs市场流动性相对较低，可能影响投资者的退出效率。
• 政策调整风险：税收政策、市场规则等可能发生变化，影响REITs的运作。
• 终止上市风险：部分J-REITs因经营不善或政策变动可能退市。

案例分析

Nippon Building Fund Inc.（NBF）

• 投资策略：以东京为中心，重点投资东京中央商务区及周边区域，以降低地震和空房率带来的风险。
• 财务表现：运营总收入和净收入在2013年后逐步回升，2020年分别达417亿日元和173亿日元。
• 租用率：长期稳定在98%以上，近年来甚至达到99.5%。
• 财务指标：市盈率稳定在23~40之间，市净率稳定在1~2.2之间，资产周转率在6.5%~8.5%之间。

Invincible Investment Corporation（INV）

• 投资策略：主要投资酒店和住宅物业，同时投资其他房地产资产，注重地域和资产分散。
• 租用率：长期保持在95%以上，近年来稳定上升至99%左右。
• 资产配置：核心资产配置比例在50%以上，大东京地区占比70%或以上，全国和海外资产占比灵活。

我们的创新之处

1. 梳理J-REITs发展历程

   • 提供了J-REITs市场发展路径和关键节点，为我国REITs市场发展提供了借鉴经验。

2. 进行J-REITs案例分析

   • 通过具体案例深入分析J-REITs的运营模式和投资策略，增强了对REITs产品的理解。

结论

日本J-REITs市场的发展为我国公募REITs市场提供了重要参考。我国REITs市场具有相似的节税优势、稳定回报和政策支持，预计未来市场规模将突破3万亿人民币。同时，REITs的发展将推动建筑企业价值重估，改善其报表和资产负债结构。投资者可关注具备较强运营能力和良好资产配置的建筑企业，同时需警惕市场波动、流动性及政策调整等风险。