20220217-光大证券-建筑装饰行业公募基建REITs系列研究之九_REITs与PPP_相似的节奏_不同的结局_49页_5mb

行业研究：REITs与PPP对比分析及对建筑装饰行业的影响

核心内容概述

本报告深入分析了公募基础设施不动产投资信托基金（REITs）与政府和社会资本合作（PPP）在宏观背景、政策节奏及对基建投资和上市公司的影响等方面的异同。通过对比两者，报告指出REITs作为新的投融资机制，其对基建投资的推动和对上市公司价值的重塑具有重要意义，并强调2022年将是REITs发行加速的一年。

主要观点

• 宏观背景相似：REITs与PPP均是在经济下行周期中为应对财政收入下滑和地方债务风险而推出的投融资改革措施。
• 政策节奏一致：两者均经历了从政策试点到逐步推广的过程，且政策出台与项目推进之间存在约两年的周期。
• REITs与PPP的不同结局：PPP在2017年后因未能有效解决债务问题而逐步被规范，而REITs因其权益融资属性和对政府债务风险的隔离，预计将长期稳定发展。
• REITs对基建投资的撬动效应显著：通过资产出售回笼资金，REITs可有效降低负债率，提升投资积极性，预计对基建投资的撬动约为募资金额的2.25倍。
• 对上市公司的价值重估：REITs的推出将对拥有大量运营资产的上市公司产生积极影响，包括账面价值重估、ROE及FCFF改善、融资结构优化等。
• 投资建议：重点关注无形资产占比高的建筑央企（如中国交建、中国铁建、中国电建、中国能源建设）及资产负债率受限的企业（如中国中铁、中国建筑、中国中冶、中国化学）。

关键信息

政策背景与演变

• PPP政策演变：

  • 2014年，PPP进入高速发展期，旨在通过引入社会资本缓解地方债务压力。
  • 2017年后，政策趋于规范，PPP逐渐成为地方债务风险的来源之一。

• REITs政策演变：

  • 2020年4月，REITs试点正式启动，标志着我国公募REITs市场的起步。
  • 2021年Q2，首批REITs项目挂牌，政策逐步放宽，项目申报条件趋于宽松。
  • 2022年，随着配套政策的完善，REITs发行将进入高速增长阶段。

市场表现与吸引力

• REITs市场表现：截至2022年2月11日，11只挂牌REITs的平均涨幅为48%，显示出较强的市场吸引力。
• 资产荒背景下的配置价值：REITs具备稳定现金流、高透明度及高分红比例，成为优质资产稀缺背景下的投资首选。
• 流动性与定价：REITs通过市场化机制有效解决资产流动性及定价问题，为社会资本提供退出通道。

对基建投资与上市公司的影响

• 对基建投资的影响：REITs通过盘活存量资产，降低负债率，释放信用空间，提升基建投资增速。
• 对上市公司的影响：
  • 运营资产价值重估，项目出售可带来投资性收益。
  • 提升ROE及FCFF，改善企业财务结构。
  • 降低负债率，推动企业持续增长。

投资建议

• 重点推荐企业：
  • 无形资产占比较高，将直接受益于REITs推进的中国交建、中国铁建、中国电建、中国能源建设。
  • 融资改善，可突破资产负债率限制的中国中铁、中国建筑、中国中冶、中国化学。

风险分析

• 项目经营业绩低于预期：若REITs底层资产运营不佳，可能影响市场表现。
• 市场流动性收紧：若市场环境变化，可能影响REITs的流动性。
• 市场表现不及预期：REITs市场可能因多种因素表现不佳。
• 项目储备/发行不及预期：若项目推进速度不及预期，可能影响REITs发行规模。

相关研报与资料

• 相关研报：

  • 政策暖风频吹，2022年公募基建REITs发行料将加速
  • 基建公募REITs试点加速，项目“愿入尽入，应入尽入”
  • 公募REITs试点范围拓宽，政策支持升级仅是开始
  • 首批基建公募REITs发行超预期，期待建筑企业价值重估
  • 上修中期基建投资增速预期
  • 投资REITs吸引力高，作为第四类大类资产有优势
  • 基建公募REITs起航，建筑板块迎来重大机遇

• 图表与数据来源：

  • 图1至图4：展示政府部门及实体部门杠杆率、基建投资规模、地方财政收支比例等。
  • 表1至表27：涵盖政策梳理、市场表现、资产证券化路径、估值分析等关键数据。
  • 图12至图40：展示基建投资趋势、REITs市场发展、企业财务数据等。

结论

REITs作为新的投融资工具，将在未来两年内迎来高速发展，成为基建投资的重要推动力。与PPP相比，REITs具备更优的融资结构和风险隔离机制，预计将长期稳定发展，对建筑装饰行业产生深远影响。建议投资者关注具备高无形资产占比和融资改善潜力的企业，把握REITs带来的历史性机遇。