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公募REITs市场总结（2023年1月）

核心内容概览

2023年1月，我国公募REITs市场在一级市场和二级市场均有所发展，政策支持持续增强，但部分REITs受经营环境影响出现业绩下滑。整体市场呈现企稳回升趋势，但需警惕市场波动及政策不确定性风险。

一、一级市场发展情况

1.1 已发行项目

截至2023年1月31日，我国公募REITs产品数量增至25只，合计发行规模达801.18亿元。其中：

• 高速公路类REITs发行规模最大，为437.30亿元；
• 产业园类REITs发行规模次之，为152.25亿元。

主要已发行REITs包括：

1.2 待发行项目

共有9只REITs处于待发状态，其中：

• 4只首发REITs：中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、中金山高集团高速公路REIT；
• 5只扩募REITs：中金普洛斯仓储物流REIT、富国首创水务REIT、华安张江光大园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT。

其中，部分项目处于“已反馈”状态，部分处于“已问询”状态。

二、二级市场表现

2.1 价格走势

2023年1月，公募REITs整体呈现小幅上行趋势：

• 二级市场价格回报率：0.22%；
• 总回报率（含分红）：0.38%。

部分REITs表现突出：

• 红土创新深圳人才安居REIT涨幅最高，为5.08%；
• 中金普洛斯仓储物流REIT降幅最大，为5.00%。

2.2 成交规模及换手率

• 整体成交规模：49.65亿元；
• 月均换手率：0.95%。

园区类REITs表现活跃：

• 成交规模：18.07亿元；
• 月均换手率：1.30%。

三、政策及动态跟踪

3.1 中央层面

国家发改委于2023年1月18日召开新闻发布会，强调支持基础设施REITs健康发展，鼓励通过多种方式盘活存量资产，推动民间投资发展，并支持符合条件的REITs项目上市。

3.2 地方层面

多地积极发展公募基建REITs，政策支持包括：

• 北京市：推进清洁能源、生态环保等领域REITs项目试点，支持具备条件的REITs项目上市；
• 山西省：出台《山西省促进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展十条措施》，包括加强项目储备、加大财税支持等；
• 四川省：探索债贷组合、投贷联动等投融资模式，推进水利领域REITs试点；
• 海南省、广东省、山东省、江苏省、安徽省、济南市、杭州市、攀枝花市、云南省等均发布相关文件，鼓励发行REITs，推动项目储备和合规性工作。

四、重要事件点评

部分REITs受疫情防控等因素影响，业绩承压：

• 14只REITs已披露2022年三、四季报；
• 多数REITs营业收入、经营活动现金流量净额及EBITDA环比下行；
• 仅东吴苏园产业REIT和博时蛇口产园REIT的上述指标在四季度呈现环比上升趋势。

五、风险提示

1. 警惕二级市场价格波动风险；
2. 警惕政策不及预期风险。

六、分析师信息

• 张旭，分析师，执业证书编号：S0930516010001，联系电话：010-58452066，邮箱：zhang_xu@ebscn.com；
• 危玮肖，分析师，执业证书编号：S0930519070001，联系电话：010-58452070，邮箱：weiwx@ebscn.com。

七、图表目录

• 图表1：已上市REITs概况
• 图表2：不同底层资产类型REITs发行情况
• 图表3：待发行REITs概况
• 图表4：中证REITs指数（不含分红）
• 图表5：中证REITs指数（含分红）
• 图表6：REITs一月份涨跌幅情况
• 图表7：REITs一月份波动率情况
• 图表8：2023年1月REITs成交规模及区间换手率情况
• 图表9：2023年1月不同底层资产REITs成交规模及区间换手率情况
• 图表10：2023年1月重要政策梳理
• 图表11：14只REITs2022年三、四季报情况及比较