20221207-中诚信国际-REITs市场专题研究（二）_如何更好发挥公募REITs促基建功效__13页_1mb

文档总结：公募REITs促基建功效分析

核心内容

本文围绕我国公募基础设施REITs（不动产投资信托基金）的发展现状、运作模式及促基建功效进行分析，旨在探讨如何更好地发挥其在推动基础设施建设方面的积极作用。文章指出，当前我国经济面临下行压力，地方政府与城投企业债务负担较重，亟需新的基建投融资模式。公募REITs作为创新融资工具，具有盘活存量资产、拓宽融资渠道、降低债务风险和丰富资产配置等多重优势，正在为基建投融资打开“新空间”。

主要观点

1. 公募REITs的必要性

• 打开基建融资新空间：通过公募REITs可加速项目沉淀资金回流，缩短基础设施投融资循环周期，形成“盘活存量-投资增量-再次盘活”的良性循环。
• 提供融资退出渠道：为地方政府和城投企业提供退出渠道，降低债务风险，推动直接融资发展。
• 丰富大类资产配置：满足投资者对长期稳健收益的需求，提高资本市场直接融资比重，增强服务实体经济质效。

2. 我国REITs市场发展历程

• 我国REITs市场经历了近二十年的“初步探索期”和“类REITs发展期”，2020年正式进入“公募REITs试点期”。
• 2021年6月首批9只基础设施REITs上市，标志着中国公募REITs市场正式开启。
• 截至2022年10月末，已发行20只公募基础设施REITs，总发行规模达618.15亿元，回收资金带动新项目总投资超3300亿元。

3. REITs运作模式及促基建路径

• 运作模式：采用“公募基金+ABS”结构，通过三层结构（公募基金-ABS-项目公司）实现资产权益的间接持有。
• 收益来源：分为资产端收益（分红、资产增值）和产品端收益（二级市场交易资本利得）。
• 底层资产特征：重点聚焦四大重点战略区域（长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江经济带）和六大重点行业（交通、园区、仓储物流、保障性租赁住房、能源、生态环保）。
• 促基建路径：以“富国首创水务REIT”为例，通过回收资金撬动新增基建投资，实现原始权益人退出及存量资产盘活。

关键信息

1. REITs促基建效力

• 富国首创水务REIT募集规模18.50亿元，回收资金撬动新增基建投资超60亿元。
• 原始权益人首创股份拟将回收资金投入9个环保项目，合计新增投资62亿元。

2. 存在的问题

• 缺乏专项立法及配套细则：目前我国REITs相关制度仍以“通知”、“指引”等形式呈现，尚未出台专项立法。
• 市场扩容受限：优质基础设施项目储备不足，原始权益人出表意愿不强，限制市场扩容。
• 资产运营效率有限：基金管理人通常委托原始权益人管理资产，未充分发挥资产运营管理商职能。
• 发行未实现常态化：REITs发行尚未实现常态化，仍处于探索阶段。

3. 建议

• 推进专项立法：完善基础设施REITs市场制度体系，包括税制安排、扩募机制、信息披露等。
• 扩大试点范围：推动水利建设、清洁能源、新基建等行业参与REITs试点，丰富项目库。
• 培育专业管理人：提升中介机构资产管理职能，引入专业机构进行尽职调查和资产运营。
• 与PPP、专项债项目结合：探索“专项债+REITs”模式，实现资产盘活与投资撬动的联动效应。

附件信息

• 联系方式：中诚信国际研究院、品牌与投资人服务部的联系方式。
• 相关报告：提供多份关于高收益债、城投行业及REITs市场运行的分析报告。
• 图表：包括REITs运作模式图、底层资产项目信息表、投资者结构图等。

总结

公募REITs作为我国基础设施投融资的重要创新工具，具备盘活存量资产、降低债务风险、丰富资产配置等多重优势。尽管目前仍处于发展初期，但已初步形成一定规模效应和促基建示范效应。为进一步发挥其促基建功效，需推进专项立法、扩大试点范围、培育专业管理人及与PPP、专项债项目有机结合。